Casus
Klager koopt een perceel grond van Vastgoed B.V. voor 106,76 euro per vierkante meter. Vastgoed B.V. kreeg deze grond in mei 2018 voor 51,57 euro per vierkante meter.
Op 16 juli 2018 bericht het kantoor van de notaris en oud-notaris aan klager onder meer:
‘De notaris hecht er waarde aan om met u op ons kantoor de transactie door te nemen. Hij kan u daarbij onder meer wijzen op de eventuele (beleggings)risico’s van deze overdracht en alle ins en outs nog eens onder uw aandacht brengen.’
‘Zoals u weet heeft het perceel thans nog niet de bestemming welke door u verwacht wordt en waar u op speculeert. Veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.’
Klager reageert dat er volgens hem wel een bouwvergunning is. Daarop reageert het kantoor dat hij daarvoor contact moet opnemen met de verkoper.
In augustus passeert de notaris de akte van levering, waarbij het perceel is omschreven als landbouwgrond, terwijl onder het kopje ‘D. Kosten’ onder meer is vermeld dat in 2014 een omgevingsvergunning is verleend voor het bouw- en woonrijp maken van het verkochte, zodat het verkochte kwalificeert als een bouwterrein, zodat omzetbelasting is verschuldigd.
De klacht
De oud-notaris en de notaris hebben gehandeld in strijd met de onderzoeksplicht, de Belehrungsplicht en de weigeringsplicht. Klager heeft de notaris bij het passeren van de akte maar heel kort gesproken. De akte bevat een inconsistente terminologie doordat het verkochte wordt omschreven als landbouwgrond en voorts wordt aangemerkt als een bouwterrein.
'Ongegrond'
Het oordeel
Klager is duidelijk gewezen op het speculatieve karakter van zijn aankoop. De notaris is dus voldoende oplettend geweest voor wat betreft de aard van de transactie en heeft klager daarvoor ook gewaarschuwd. Overigens heeft klager ter zitting zelf opgemerkt ervan overtuigd te zijn dat het perceel in de toekomst nog wel verkocht zal worden.
Klager was op de hoogte van de bouwbestemming van de grond. Voor eventuele nadere informatie over de bestemming heeft het kantoor van de notaris klager terecht terugverwezen naar de verkoper. Redenen waarom de notaris hier zelf alsnog een nader onderzoek had moeten instellen, zijn door klager niet gesteld en deze zijn ook verder niet gebleken. Vervolgens heeft het nog meer dan een maand geduurd voordat de akte van levering is gepasseerd. Klager heeft, voor zover zijn vragen niet door de verkoper beantwoord zouden zijn, dus ook nog voldoende tijd gehad om nader onderzoek in te stellen, of voorafgaand aan het passeren van de akte opnieuw met vragen bij de notaris aan te kloppen. Hiervan is echter ook niet gebleken.
De notariskamer verklaart de klacht ongegrond.
Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 24 januari 2022 ((nog) niet gepubliceerd)
Opmerking
In een vergelijkbare zaak tegen dezelfde notarissen op dezelfde dag oordeelde de kamer eveneens dat de klacht ongegrond was. De notaris had in die zaak specifieke waarschuwingen omtrent de risico’s opgenomen in de leveringsakte. Klager was afdoende gewezen op het speculatieve karakter van de voorgenomen transactie. Bovendien was de betaalde prijs per vierkante meter weliswaar aanzienlijk, maar in vergelijking met vergelijkbare objecten, niet excessief, aldus de kamer.
De vraag komt op, nu de kamers in een aantal zaken tot ongegrondverklaring komen bij speculaties met ‘warme grond’, of notarissen dienst kunnen weigeren in dergelijke zaken. ‘Een gegronde reden om dienst te weigeren kan zijn gelegen in een opmerkelijk prijsverschil, al dan niet in combinatie met andere signalen die extra oplettendheid van de betrokken notaris vereisen’, aldus de kamer.