Logo KNB.nl
English

Coverstory

'Ik kijk door een gebouw heen'

Caroline de Nerée tot Babberich, notaris bij Van Buttingha Wichers Notarissen in Den Haag, begeleidt graag transformatieprojecten, bijvoorbeeld van een oud schoolgebouw naar een hypermodern woningcomplex. Bijzonder wonen, vaak op de toekomst gericht, is haar specialisme. 'Hoe gekker, hoe leuker.'

Tekst: Henriette van Wermeskerken | Beeld: Truus van Gog Notariaat Magazine nummer 2022-04
Coverstory wonen 750x400

'Hoe realiseer je zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak?'

‘Een cliënt van mij wilde een aantal jaar geleden een oud kantoorgebouw in Rijswijk omvormen tot appartementen en die zo duurzaam mogelijk in de markt zetten. Kopers konden de appartementen zelf indelen. Daarin hadden ze veel vrijheid, waarbij ze allerlei kortingen kregen als ze hun woning zo duurzaam mogelijk maakten. Bij een duurzaam gebouw horen natuurlijk zonnepanelen. Maar hoe realiseer je dat, op een gemeenschappelijk dak? Daar was nog weinig over nagedacht. Er is wel veel geschreven over zonnepanelen, maar dan gaat het eerder over zonneparken. Niet over particulieren met een paar kleine paneeltjes. Verenigingen van eigenaars (VvE) zijn vaak huiverig om zonnepanelen te plaatsen, men denkt dat het “gedoe” is.’

Zonnekavel

‘Toen hebben we het concept “zonnekavel” ontwikkeld. Het dak blijft gemeenschappelijk, zoals altijd bij een appartementengebouw, maar je verdeelt het in stroken waarvan je appartementsrechten maakt. De eigenaren van de appartementen kunnen zo’n zonnekavel kopen. Er zit een aantal verplichtingen aan vast, want je wilt niet dat iedereen het dak op gaat voor zijn zonnepanelen en de gereedschapskist op het paneel van de buren zet. Het onderhoud van de zonnepanelen ligt dus bij de – professioneel beheerde – VvE, die de kosten doorbelast aan een eigenaar. Dit model van zonnekavels pas ik inmiddels ook toe bij bestaande bouw. Het werkt uitstekend. Alle eigenaren moeten meewerken aan de akte, maar niet iedereen hoeft een zonnekavel te nemen. Soms, bij hogere gebouwen, kan dat niet eens omdat er niet genoeg plaats is om iedereen een kavel te geven. Dan is het: wie het eerst komt, het eerst maalt. Of loting.’

Splitsing

‘Eigenlijk ben ik min of meer toevallig in het specialisme van bijzonder wonen terechtgekomen. Het begon met een specialisatie in splitsing in appartementsrechten. Ik adviseer veel over nieuwbouw, maar ook over bestaande bouw, waar de splitsingsakte vaak niet meer up-to-date is. Het aantal regels is enorm toegenomen. En de banken zijn kritisch: wil je een hypotheek op een appartement, dan moet de splitsing tiptop in orde zijn. Vaak is in het verleden snel gesplitst om maar appartementsrechten te hebben en voldoet dat niet meer aan de huidige eisen. Dan blijkt uit het reglement bijvoorbeeld niet wie welk onderhoud moet dragen. Of er is een dakterras waarvoor wel een omgevingsvergunning is, maar dat niet in de splitsingstekening is opgenomen.’

Vertrouwen

‘Zelf woon ik niet in een bijzonder gebouw, maar in een oud huis met mijn gezin. De kinderen zijn 12, 14 en 16. Ook toen ze klein waren, heb ik veel gewerkt. Dat is druk, maar als je passie hebt voor wat je doet, doe je het met plezier. Wil je een drukke baan met een gezin combineren, dan moet je wel vertrouwen in mensen kunnen stellen, want je hebt hulp nodig. Er zijn veel sleutels van ons huis in omloop.’

Coverstory wonen750x250

'Het was een beleving om zo’n uniek bouwwerk te verkopen'

Toekomst

‘Het eerste bijzondere gebouw waar ik mee te maken kreeg, was dat kantoorgebouw in Rijswijk. Mijn cliënten zijn vaak grote beleggers. Ik kijk door een gebouw heen, ik denk mee en kijk ook naar de toekomst. Inmiddels begeleid ik transformaties van kantoor- en schoolgebouwen naar woningen, verduurzaming van allerlei gebouwen, en ik denk mee met gebouwen waarvan men niet zo goed weet wat men er mee moet, gebouwen waar lef voor nodig is. Ik ben vanaf het allereerste begin bij een project betrokken en ga het gebouw altijd bekijken. Dan hangen de ringen nog in de gymzaal, als het een school is. Een ontwikkelaar en een architect maken een plan en ik zorg voor de juridische borging. Met inventieve plannen is dat een uitdaging, maar ik vind: hoe gekker, hoe leuker. Binnen de grenzen van de gemeentelijke regelgeving is er veel vrijheid om te bouwen.’

Gebruik

‘Bij verduurzamingsprojecten zie je de focus verschuiven van bezit naar gebruik. Jonge mensen geven niet om een eigen auto; ze willen een auto op het moment dat ze die nodig hebben. Er zijn veel initiatieven voor deelauto’s. Bij een appartementengebouw is vaak niet genoeg ruimte voor het aantal parkeerplaatsen volgens de gemeentelijke normen. Daar moet je een oplossing voor bedenken waarbij de gemeente bereid is ontheffing te verlenen. Met de generatie die gebruik belangrijker vindt dan bezit, gaat dat makkelijker dan met de generatie daarboven. Je maakt bijvoorbeeld binnen de VvE een deelautostructuur. De VvE wordt contracthouder zodat alle eigenaren automatisch in het systeem zijn opgenomen en dan komt er een aantal deelauto’s die iedereen kan gebruiken, via een intekensysteem.’

Pier

‘Het meest bijzondere gebouw waarvan ik de verkoop heb begeleid was de Pier in Scheveningen. Na het faillissement zat ik samen met de curator en verschillende adviseurs in een team. De Pier bleek onmogelijk te taxeren. Want een koper wil weten wat hij ermee kan, en de gemeente wil pas uitsluitsel geven als er een serieuze gegadigde is. Uiteindelijk is het gekocht door een samenwerkingsverband van partijen. Het was een beleving om zo’n uniek bouwwerk te verkopen en ook juridisch zat het grappig en complex in elkaar.’

Reageren?

Mail dan naar nm@knb.nl