'Je moet verdraaid goed op de hoogte zijn'
De Wet opkoopbescherming geeft gemeenten de mogelijkheid om via een huisvestingsverordening kopers van woningen in het goedkope en middeldure segment te verplichten er zelf in te gaan wonen. Het geeft starters, jonge gezinnen en mensen met een middeninkomen meer kans een woning te kopen. Ook moet het de leefbaarheid van een buurt verbeteren. In een gebied waar de opkoopbescherming geldt, mag de nieuwe eigenaar de woning voor vier jaar niet verhuren. ‘Vooral notarissen in de randstad en grote steden krijgen ermee te maken’, verwacht Pim Huijgen, hoogleraar Notarieel Recht aan de Universiteit Leiden. ‘De woningnood heeft dit veroorzaakt. Voor de notaris valt dit onder zijn zorgplicht. Hij moet informatie verstrekken en waarschuwen voor de mogelijke gevolgen. Vooral de kleine particuliere belegger is kwetsbaar.’
Alertheid
Op het eerste gezicht lijkt de opkoopbescherming voor de notaris niet veel gevolgen te hebben. Huijgen somt een aantal acties op die de notaris kan ondernemen. ‘Hij kan een informatieavond organiseren waar hij de opkoopbescherming samen met andere wijzigingen in het huurrecht bespreekt. Verder is het verstandig in het model koopcontract een bepaling op te nemen dat de verkoper garandeert dat de woning niet in een gebied ligt of in een categorie valt waar de opkoopbescherming geldt. Het kan ook andersom. De koper verklaart dat hij ermee bekend is dat het pand ligt in een gebied waar opkoopbescherming van toepassing is.’
Toch is alertheid geboden, aldus Huijgen. ‘Je moet rekening houden met alle eventualiteiten die kunnen gelden. Naast de uitzonderingen die in de wet zijn opgenomen – een eigenaar mag wel verhuren aan directe familie of als de woonruimte onderdeel is van een winkelpand bijvoorbeeld – kunnen gemeenten ruimte nemen om meer uitzonderingen toe te laten. Vooral als je onroerend goed passeert in een andere stad moet je dus verdraaid goed op de hoogte zijn.’
Wens
De gemeente Amsterdam heeft de opkoopbescherming op 1 april laten ingaan. In Amsterdam is een op de drie woningen in handen van particuliere beleggers en is de prijs van een koopwoning in de afgelopen zeven jaar meer dan verdubbeld tot gemiddeld zes ton. Walter Gonçalves Sobral en Inge Gründeman zijn beiden beleidsadviseur Woninggebruik bij de gemeente Amsterdam en waren nauw betrokken bij de invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam. Gründeman: ‘Als beleidsadviseurs bereiden we de besluitvorming voor. We adviseren het college en de gemeenteraad hoe je die regeling zou kunnen toepassen. Inhoudelijk is dat niet heel lastig. De politiek spreekt zich duidelijk uit. In Amsterdam wil men zoveel mogelijk huizen beschermen. Het is de uitdaging om die wens te vertalen op een manier die binnen de wettelijke kaders past.’
Sobral: ‘Van sommige keuzes is het spannend of het stand houdt bij de rechter. Het aanwijzen van de hele stad als gebied waar de opkoopbescherming van toepassing is bijvoorbeeld. De wet zegt dat je de opkoopbescherming per buurt moet onderbouwen. Ook is onze WOZ-waarde hoger, daarin gaan we verder dan veel andere gemeenten. De wet spreekt van goedkope en middeldure woningen maar over welke waarde spreek je dan? Dat is voor iedere stad anders. Wij hebben de grens op 512.000 euro gesteld. Dat hebben we laten onderzoeken om dat zo objectief mogelijk vast te stellen.’
Ingewikkelder
De Wet opkoopbescherming laat gemeenten ook de ruimte om uitzonderingen te introduceren. In Amsterdam geldt de opkoopbescherming bijvoorbeeld niet als tien of meer leegstaande huurwoningen in een complex tegelijk worden gekocht door een koper of wanneer afspraken zijn gemaakt met een ontwikkelaar. ’Er zijn casussen die voor onduidelijkheid kunnen gaan zorgen’, denkt Arief van Rhee, notaris bij NautaDutilh en voorzitter van de ring Amsterdam. Hij heeft met name grote beleggers als klant. Wanneer grote portefeuilles van eigenaar wisselen, maken ze gebruik van de uitzonderingsregeling maar er blijft een grijs gebied. ‘Veel Amsterdamse portieken bestaan uit complexen met vier à vijf woonunits. Als je dat kwalificeert als een complex, dan is de uitzondering daarop niet van toepassing. Geldt dat ook als drie van dergelijke complexen tegelijk in een transactie worden betrokken? In de eerste fase waarin je als notaris adviseert over de koopovereenkomst ligt nu een veel grotere focus op de WOZ-waarde, terwijl beleggers juist kijken naar de waarde van de hele portefeuille. Je moet van zo’n groep van maximaal negen woningen gaan vaststellen wat de individuele WOZ-waarde is. Zit die onder de 512.000 euro, dan mag je alleen verhuren als er al een huurder inzat. Er zijn heel veel transacties die voor vragen kunnen zorgen. Wat nu als de huur is opgezegd tussen de koop en de levering? Staat het dan leeg of niet? En als de portefeuille appartementen bevat uit meerdere gemeenten waar de opkoopbescherming van toepassing is, wordt het nog ingewikkelder. Iedere gemeente heeft zijn eigen interpretatie.’
Waardevol
Het is een mooie kans om als notaris je toegevoegde waarde te tonen, vindt Van Rhee. ’Je bent waardevol als je de klant juridisch wegwijs kan maken. Je wijst hem op de risico’s, maar ook op kansen. Er zijn immers uitzonderingen. Neem daarom contact op met de gemeente. Stel vragen aan de juristen van het grondbedrijf of bij de ring. Dit maakt je leven niet lastiger als notaris. Het maakt onze meerwaarde juist groter.’