'De notaris stelde vast dat het hout in het gebouw tot de constructie behoort en dus gemeenschappelijk is'
Nice Developers is samen met vastgoedontwikkelaar ERA Contour de drijvende kracht achter het SAWA-project. De architect hiervan, Robert Winkel, is bekend van MEI Architecten, een internationaal opererend en prijswinnend architectenkantoor in Rotterdam. Samen met Mark Compeer, die eerder werkte als gebieds- en projectontwikkelaar voor onder andere Rotterdam en Den Haag, is hij de initiatiefnemer van het circulaire appartementencomplex. In hun werk merkten de mannen dat veel commerciële vastgoedontwikkelaars wel plannen lanceren om duurzamer te bouwen, maar dat daar uiteindelijk weinig van terechtkomt. Winkel en Compeer besloten het anders aan te pakken.
Droge ballast
De bouwwereld is doorgaans behoudend, risicomijdend en streeft winstmaximalisatie na, waardoor telkens weer wordt gekozen voor bouwen in (goedkoop) beton. In de houten gebouwen die tot nu toe zijn gebouwd, werd altijd beton gebruikt op de vloeren. Dat verklontert met de leidingen, waarna het materiaal niet meer herbruikbaar is. In SAWA komt daarom uitsluitend droge ballast op de vloeren waarin de leidingen worden weggewerkt. Omdat alle materialen los te maken zijn en daardoor een tweede leven kunnen krijgen, maakt dat het gebouw volledig circulair. In ERA Contour vond Nice Developers een goede partner die optimaal meedenkt en ook de bouw zal coördineren.
Second opinions
De drive om te bouwen in hout komt voort uit bekende zorgen om de planeet, zoals de CO2-uitstoot en snelle afname van de biodiversiteit. Compeer: ‘We moeten stoppen met bouwen in beton dat CO2 uitstoot en overstappen op houtbouw, omdat hout CO2 bindt.’ Winkel: ‘Wij zetten liever een toekomstbestendig gebouw neer waar we trots op kunnen zijn. Onze winst pinden we vast en komen we daar boven dan gebruiken we die om onze ambities in SAWA te realiseren.’
De afgelopen twee jaar vroeg Nice Developers op verzoek van verschillende partijen maar liefst zeven second opinions aan. Omdat SAWA een nieuw concept betreft, is het risicomanagement kritisch bekeken. De gemeente wilde er zeker van zijn dat het gebouw veilig is, een andere instantie stelde vragen over de resonantie van geluid en trillingen en ook de brandveiligheid is grondig uitgeplozen. Vanwege de almaar stijgende hout- en bouwkosten bleef de financiële haalbaarheid lange tijd een uitdaging.
Plantenbakken
Al in een vroeg stadium werd besloten de notaris bij het SAWA-project te betrekken. De keuze viel op Westport Notarissen, een kantoor dat vaak betrokken is bij projectontwikkelingen en dankzij een grote slagkracht aan notarissen en medewerkers grote projecten aankan. Goederenrechtelijk gezien was de structuur voor ons niet zo ingewikkeld, zegt toegevoegd notaris Irene van Dijk. ‘Het betrof een platte splitsing in appartementsrechten die vaak voorkomt. Maar in dit complex speelden ook andere kwesties. Zoals de vraag: wat breng je onder het gemeenschappelijk eigendom van de Vereniging van Eigenaren (VvE) en wat houd je particulier?’ De moestuin en gezamenlijke fietsenstalling met leenfietsen behoren tot het gemeenschappelijke. ‘Maar er zijn ook meer dan zeshonderd meter plantenbakken aanwezig waarvan de inhoud ter bevordering van de biodiversiteit is samengesteld door biologen, botanisten en ecologen. Om te voorkomen dat een bewoner straks besluit dat hij daar liever viooltjes in ziet, werd besloten de plantenbakken ook onder de VvE te laten vallen.’
VvE-beheerder
Om afgewogen beslissingen te nemen, werd al in de ontwerpfase een professionele VvE-beheerder in de arm genomen. Van Dijk: ‘Als notaris kunnen wij mooie juridische regelingen bedenken, maar die moeten praktisch ook uitvoerbaar zijn. Het is dus fijn als vanaf het begin een VvE-beheerder meedenkt, die dan kan zeggen: dit leidt geheid tot ruzie binnen de VvE. Daarom is besloten verschillende regels over het gebruik van gemeenschappelijke zaken op te laten nemen in het huishoudelijk reglement. Uiteindelijk moeten de bewoners het samen doen en zonder dat zij meteen de splitsingsakte hoeven te veranderen, is er zo wel de nodige flexibiliteit.’
CO2-Fonds
Een mogelijke noviteit is het CO2-Fonds, want als SAWA over twee jaar wordt opgeleverd, zit er 4.800 ton aan CO2 in opgeslagen. Met de huidige wisselkoers van ongeveer 100 euro per ton gaat het om circa een half miljoen euro aan CO2-waarde in het gebouw. Als dat in een fonds wordt gestopt, kunnen bedrijven een certificaat met CO2-instoot kopen om hun uitstoot te compenseren. Compeer: ‘Hier bracht de notaris ook al uitkomst. Die stelde vast dat het hout in het gebouw tot de constructie behoort en dus gemeenschappelijk is. Als de VvE besluit de CO2-opslag in een fonds te stoppen en dat te verkopen, heeft zij een half miljoen op haar rekening.’ Winkel: ‘Ook dit is innovatie. Het is nog niet helemaal uitontwikkeld, maar interessant is het zeker.’