Casus
Klaagster koopt een woon-/winkelpand. De levering is gepland op 31 december 2020, maar op 22 december 2020 komen de verkoper en klaagster in een allonge overeen tot levering middels een Groninger akte, aangezien klaagster de financiering niet op tijd rond krijgt en vanwege de aanpassing van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021.De notaris passeert deze akte op 31 december 2020 met volmachten van beide partijen. Koper dient een waarborgsom te storten en de koopsom moet uiterlijk 31 januari 2021 bij de notaris staan, op straffe van een boete.
Klaagster krijgt de financiering niet rond en doet op 15 januari 2021 beroep op de ontbindende voorwaarde in de oorspronkelijke koopbevestiging (haar was niet bekend dat die was vervallen). Verkoper doet op 1 februari 2021 beroep op de ontbindende voorwaarde in de Groninger akte en vordert de boete op.
Vervolgens ontstaat discussie over het al dan niet verschuldigd zijn van de boete door klaagster. Ook vordert verkoper schadevergoeding vanwege sloopwerkzaamheden die de koper heeft verricht zonder toestemming van verkoper.
De notaris passeert op 5 maart 2021 een akte waarin verkoper verklaart dat de ontbindende voorwaarde in de Groninger akte is vervuld.
In discussie over de waarborgsom schrijft de notaris dat het niet aan hem is om daarover een oordeel te vormen en dat klaagster die discussie met de verkopers moet voeren.
Ook het terugvragen van de betaalde overdrachtsbelasting dient klaagster zelf te verzorgen, aangezien de notaris bekend is met de sloopwerkzaamheden. Daardoor is een herstel van de feitelijke staat van vóór de overdracht niet meer mogelijk en kan de notaris niet het standpunt innemen dat voldaan is aan de voorwaarden voor teruggave.
De klacht
1.a. De notaris heeft de Groninger akte niet overeenkomstig de allonge/koopbevestiging en daaruit blijkend doel, strekking en partijbedoeling opgesteld en verleden.
1.b. De notaris heeft gehandeld in strijd met de Belehrungspflicht.
1.c. De notaris heeft aan de term ‘ontbinding van rechtswege’ uit de allonge een andere en onjuiste betekenis toegekend. De notaris heeft vervolgens de ontbinding op grond van het financieringsvoorbehoud in de akte afhankelijk gemaakt van een partijhandeling van verkoper.
1.d. De notaris is in gebreke gebleven met het terugvragen voor klaagster dan wel het terugbetalen aan klaagster van de overdrachtsbelasting.
2. De notaris maakt misbruik van de derdengeldenrekening en weigert om de waarborgsom aan klaagster te restitueren.
Het verweer
De notaris blijft erbij dat hij partijen voldoende heeft voorgelicht omtrent de inhoud en de gevolgen van de Groninger akte.
'(deels) gegrond met oplegging van een maatregel'
Het oordeel
De kamer verklaarde in ECLI:NL:TNORSHE:2021:28 (niet gepubliceerd) klachtonderdelen 1.a tot en met 1.c gegrond en voor het overige ongegrond. De notaris had vanwege de onduidelijkheden in de allonge over het financieringsvoorbehoud en de waarborgsom bij partijen moeten navragen wat er precies was afgesproken. Tevens had de notaris een toelichting moeten geven op de Groninger akte die bepaald geen standaard leveringsakte is. Ook wijkt de inhoud van de Groninger akte op een aantal cruciale punten af van de allonge.
De notaris heeft zich daarbij niet neutraal opgesteld en de schijn van partijdigheid gewekt.
Het hoger beroep richt zich op klachtonderdelen 1.d en 2. Het hof ziet geen reden ten aanzien van de klachtonderdelen 1.a tot en met 1.c anders te oordelen dan de kamer heeft gedaan.
klachtonderdeel 1.d
Door de e-mail van de verkoper was de notaris op de hoogte van de sloopwerkzaamheden van klaagster en mocht de notaris zich terecht op het standpunt stellen dat klaagster zelf de overdrachtsbelasting moest terugvragen.
klachtonderdeel 2
De notaris heeft zorgvuldig gehandeld door de waarborgsom onder zich te houden zolang klaagster en de verkoper geen overeenstemming hebben over de uitbetaling daarvan of de civiele rechter daarover geen onherroepelijke of uitvoerbaar bij voorraad verklaarde uitspraak heeft gedaan.
Het hof legt de maatregel berisping op (zonder kostenveroordeling).
Hof Amsterdam 7 juni 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1644
Opmerking
Eind december 2020, een gekkenhuis in het notariaat, maakt en passeert de notaris binnen negen dagen een akte die veel tijd en aandacht vergt. De dienstbaarheid is groot in het notariaat, maar hoe bewaak je in tijden van hoogspanning dat elk dossier zorgvuldig wordt behandeld?