De naam Bijlmerbajes gebruiken we niet meer, want dit terrein ligt binnen de ring, niet in de Bijlmer maar naast het Amstelstation, zegt Heino Vink aan het begin van het gesprek. ‘Daarom doopten we het om tot Bajeskwartier.’ In deze nieuwe Amsterdamse woonwijk worden 1350 woningen gerealiseerd, huur en koop, van klein tot groot, voor starters, gezinnen en ouderen. Duurzaamheid staat hoog in het vaandel van de vastgoedontwikkelaar. 98 procent van het materiaal uit de vroegere gevangenisgebouwen wordt hergebruikt. De nieuwe wijk wordt groen en energieneutraal. In de wijk komt een composteermachine zodat gft-afval niet hoeft te worden afgevoerd. Dankzij een omvangrijke ondergrondse parkeergarage blijft het gebied autoluw.
Daarmee worden ook andere ambities nagestreefd, want de wijk richt zich op gezond leven en gemeenschappelijkheid. Vink: ‘We proberen mensen meer te laten bewegen, bijvoorbeeld door in elk gebouw de trap eerder aan te bieden dan de lift.’ Ook komen er ongeveer zeventig tuinen waar de bewoners gezamenlijk producten kunnen verbouwen en recreëren. De gefaseerde bouw begon in 2021 en verwacht wordt dat de hele wijk in 2027 – 2028 wordt opgeleverd.
Geen erfpacht
Ondersteund door tal van adviseurs (‘een vastgoedproject als dit doe je niet alleen’) stuurt Vink de herontwikkeling van het bajesterrein aan tot een inclusieve en duurzame stadswijk. Na ruim twintig jaar ervaring bij vastgoedontwikkelaars Amstelland, AM en Multi (AM) begon hij samen met een collega drie jaar geleden zijn eigen bedrijf: Everglow Real Estate. AM vroeg hem als externe het Bajeskwartier te leiden. ‘Voor een complex bouwproject als dit komt mijn decennialange ervaring goed van pas.’ Hij benaderde het Amsterdamse advocaten- en notariskantoor Van Doorne toen hij verschillende onderdelen wilde regelen voor het Bajeskwartier, zoals de splitsings- en opstalrechten en de juridische structurering die daaraan vooraf gaat. Eline Broekhof, toegevoegd notaris bij Van Doorne: ‘Uniek aan het Bajeskwartier is dat er geen sprake is van erfpacht, het complex – eerder in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf - staat op eigen grond.’
Gezamenlijke tuinen
In nauwe samenspraak met advocaten- en notariskantoor Houthoff werd besloten een buurtschap op te richten voor de wijk. Dit moet ervoor zorgen dat na oplevering het duurzame leefklimaat dat de vastgoedontwikkelaar voor ogen heeft in stand blijft. Het buurtschap wordt een belangrijke pijler omdat dat het beheer en onderhoud verzorgt van alle delen in de wijk die niet worden overgedragen aan de gemeente, het zogenaamde ‘gemeenschappelijk gebied’. Mede om fiscale redenen krijgt de eigenaar van elk gebouw (VvE) een stukje gemeenschappelijk gebied waarvoor onderhouds- en beheerverplichtingen gelden. Alle gebouweigenaren (VvE’s) worden gezamenlijk lid van het buurtschap en moeten accepteren dat de beheervereniging (het buurtschap) daar onderhoud pleegt. Iets soortgelijks geldt voor de zeventig gezamenlijke (semi)openbare tuinen.
'We proberen mensen meer te laten bewegen'
Hoogwaardig leefklimaat
De eigendom en daarmee het onderhoud en beheer van straten en parken wordt aan het eind van een vastgoedproject in eigendom overgedragen aan de gemeente. Broekhof: ‘Deels geldt dat ook voor het Bajeskwartier, want bepaalde gebiedsdelen komen wel in handen van de gemeente, onder meer in het belang van de openbare orde. Vanwege het hoogwaardige leefklimaat dat wordt nagestreefd, is daarnaast besloten het gemeenschappelijk gebied in eigendom te geven van de eigenaren.’ Vink: ‘Omdat je de eerste bewoners niet jaren door een zandbak naar hun huis wil laten lopen, moet gedurende de bouwperiode dat gemeenschappelijk gebied worden aangelegd en onderhouden.’ Voor deze tijdelijke situatie stelde het notariaat van Van Doorne de splitsing, en in samenspraak met de notarissen en advocaten van Houthoff, het beheer en onderhoud van de openbare ruimte in de wijk op schrift. Daarbij werd ook gelet op de financiële kant, die voor de ontwikkelaar uiteraard ook een rol speelt. Broekhof: ‘Het buurtschap zal handelen in overeenstemming met haar statuten. Daarnaast stelde de ontwikkelaar een visiedocument op de uitgangspunten voor het buurtschap. Uiteindelijk is het aan de leden van het buurtschap (gebouweigenaren en VvE’s) hoe zij daarmee verdergaan.’
Betrouwbaar
Nog jaren blijft Broekhof betrokken bij de verkoop en levering van appartementen aan particulieren. Uiteindelijk begeleidt zij ook de overdracht van de openbare delen van het gebied aan de gemeente. ‘Mocht dat daarna gewenst zijn, dan springen wij ook bij als blijkt dat zaken toch anders moeten, bijvoorbeeld in de VvE’s. Want alles gaat pas echt leven als de mensen er daadwerkelijk wonen. Wat dat betreft ben ik echt een projectnotaris, voor mij loopt het Bajeskwartier tot na de oplevering.’ Dit geldt ook voor Heino Vink. Vastgoed ontwikkelen is niet altijd gemakkelijk, zegt hij. ‘Maar het pakt positief uit als je betrouwbaar en consistent werkt in een wereld die vaak gericht is op snel geld verdienen. Afgezien daarvan geeft het veel energie om medevormgever te zijn van de inrichting van gebieden.’