'Je kunt je volledig richten op de specifieke situatie'
Kandidaat-notaris Joris van de Bunt, partner bij het Amsterdamse notariskantoor Quist Geuze Meijeren (QGM), was namens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) inhoudelijk betrokken bij de totstandkoming van de modelakte. Hij is bij QGM gespecialiseerd in de juridische aspecten van de verduurzaming van de energievoorziening.
‘Juridisch gezien komt er bij het realiseren van een zonnepark veel kijken’, verklaart hij de achtergronden van de modelakte. ‘Het is complexe materie. Dat wordt onder meer veroorzaakt doordat er altijd meerdere partijen met verschillende posities bij zijn betrokken en dat een zonnepark voor een beperkte, maar langere tijd wordt neergezet.’
Zonneparken worden veelal ontwikkeld door een projectontwikkelaar, die het na oplevering verkoopt aan een andere partij. Een bank verzorgt de financiering.
Tijdelijkheid
Kenmerkend voor een zonnepark is de vastgelegde tijdelijkheid ervan: na twintig of dertig jaar wordt het weer afgebroken. De meeste zonneparken verrijzen op grond van een boer, die zijn eigendom voor die periode verhuurt en daarvoor een vergoeding ontvangt. Als het zonnepark wordt afgebroken, krijgt hij weer de beschikking over zijn grond. Van de Bunt: ‘In die periode kan van alles veranderen. De eigendom van de grond of het zonnepark kan in andere handen overgaan of er zijn andere relevante ontwikkelingen. Dat moet allemaal goed worden opgeschreven.’
Naarmate het aantal zonneparken toeneemt, krijgen notarissen steeds vaker te maken met deze materie. Ze hebben, vanwege de juridische complexiteit van het onderwerp, in de regel veel werk aan het opstellen van de betreffende aktes, zegt Van de Bunt.
‘Het vergt veel uitzoekwerk. Iedere notaris die met de oprichting van een zonnepark te maken krijgt, moet als het ware het wiel opnieuw uitvinden. Dat komt de efficiency niet ten goede en kost onnodig veel tijd. Dat kunnen we ons als samenleving niet permitteren, want bij de energietransitie is haast geboden. Met de modelakte kan de juridische afhandeling van de realisering van een zonnepark, waarvoor van de planvorming tot de oplevering al gauw drie jaar staat, sneller verlopen.’
Bovendien: omdat notarissen minder werk hebben aan de aktes en dus minder uren zullen declareren, scheelt de modelakte ook in de kosten die de ontwikkelaar moet maken.
Modules
Omdat niet iedere situatie gelijk is, is de modelakte flexibel opgebouwd. Hij bestaat uit verschillende modules, die al naar gelang de situatie en de wensen van de betrokken partijen kunnen worden toegevoegd. Waarmee niet is gezegd dat het aloude notariële handwerk verdwijnt. Het staat partijen (uiteraard) vrij om ’handmatig’ wijzigingen aan te brengen in de modelakte. De modelakte is dus geen eenheidsworst, maar kan ook heel goed maatwerk zijn.
Van de Bunt: ‘Bovendien zal het meestal niet zo zijn dat de partijen een aantal modules kunnen samenvoegen en er vervolgens ongezien hun handtekening onder zetten. De modelakte is meer een vertrekpunt, waarin een aantal zaken is geregeld die je altijd tegenkomt bij de ontwikkeling van zonneparken. Omdat die in de modelakte afdoende zijn afgedekt, hoef je het daar met elkaar dus niet meer over te hebben. Je kunt je volledig richten op de specifieke situatie en de akte daarop aanpassen. Dat kost niet alleen minder tijd, maar betekent ook dat je als notaris veel inhoudelijker bezig bent en dus een beter inhoudelijk advies kunt geven.’
De ‘modelakte zonneparken’ is een vervolg op de ‘modelakte zon op (bedrijfs)dak’, die enkele jaren geleden werd gelanceerd en een groot succes is gebleken. Hoe vaak die akte daadwerkelijk is gedownload is niet te achterhalen, maar uit cijfers van de KNB blijkt dat die akte tussen september 2018 en eind mei dit jaar alleen al op NotarisNet ongeveer 1.500 keer is aangeklikt. Van de Bunt: ‘We verwachten voor de modelakte zonneparken een soortgelijke interesse.’
Downloads
Ook Bas Metz, als beleidsadviseur duurzaamheid van de NVB betrokken bij de ontwikkeling van de modelakte, is die mening toegedaan. ‘De modelakte “zon op dak”, die we overigens al verschillende keren hebben geüpdatet, wordt nog steeds veel gedownload. Over de “modelakte zon op land” valt nog niets te zeggen, want die is pas sinds half juli dit jaar beschikbaar en heeft vanwege de zomervakantie nog weinig publiciteit gekregen. Maar ik verwacht dat, als er eenmaal meer bekendheid aan wordt gegeven, ook deze modelakte veelvuldig gebruikt zal worden.’
Hét grote voordeel van de modelakte is dat die door alle banken is erkend, zegt Metz. ‘Een projectontwikkelaar kan met die akte in de hand naar zijn bank stappen. Die bank weet dan dat de juridische aspecten van het project zijn afgedicht en hoeft zich daar niet meer druk om te maken. Ook voor banken onderling – partijen hebben vaak hun eigen bankier – biedt dat helderheid en gemak.’
Papierwinkel
De aanzet tot de ‘modelakte zon op land’ komt uit de bankensector zelf, zegt Metz. ‘De banken hebben zich gecommitteerd aan de verduurzaming van de energievoorziening. Zonneparken worden veelal gefinancierd door onze leden, de Nederlandse banken. Zij ervoeren een enorme papierwinkel, hoge kosten en onnodige vertraging bij de ontwikkeling van zonneparken. De modelakte, die tot stand is gekomen in nauwe samenwerking met de KNB, de banken en andere partijen, maakt daar een einde aan. Het is dus ook in ons belang dat er zoveel mogelijk gebruik van wordt gemaakt. Daarom stellen we de akte ook kosteloos ter beschikking.’
De ‘modelakte zonnepark’ heet officieel Modelakte Opstalrecht Zonnestroomsysteem Veldproject. Van de ‘modelakte zon op dak’ zijn inmiddels drie varianten beschikbaar: de Modelakte Opstalrecht Zonnestroomsysteem Dakproject, de Modelakte Ondererfpacht Zonnestroomsysteem Dakproject en de Modelakte Operational Lease Zonnestroomsysteem Dakproject. Meer informatie over de diverse modelaktes is onder meer te vinden op de site van de NVB. De modelaktes zijn ook te vinden op NotarisNet. De komende maanden wil de NVB de nieuwe modelakte uitgebreid in de publiciteit brengen. Waarschijnlijk begin volgend jaar volgt een seminar voor alle bij de ontwikkeling en exploitatie van zonneparken betrokken partijen, waar alle ins en outs aan de orde komen.