Notaris mag niet beleggen in onroerend goed

Casus

De notaris is (mede-)eigenaar van 21 onroerende zaken (onder andere appartementen, winkelpanden, horecapanden, bedrijvenlocaties en bouwterreinen). Deze zijn deels verkregen met hypothecaire financiering, deels met eigen geld en deels uit nalatenschappen.

De klacht

1. Schending verbod om te beleggen in registergoederen door de verhuur van registergoederen;
2. Schending verbod leningen aan te gaan;
3. Schending onafhankelijkheid en onpartijdigheid door juridische werkzaamheden bij 3 dossiers waarbij hij zelf partij was;
4. Schending onderzoeksplicht in 3 dossiers en schending Wwft in 2 dossiers.

Het verweer

De onroerende goederen zijn uit nalatenschap verkregen, aangekocht als pensioenvoorziening, voor gebruik door studerende kinderen en voor verwerving van historisch familie erfgoed. Het beheer is uit handen gegeven aan een makelaarskantoor.

Het oordeel

Ontvankelijkheid
De klacht is ingediend binnen drie jaar na de start van het onderzoek. Dat het BFT voordien een bedrag kon zien aan ‘overig vastgoed’, betekent niet dat het BFT bekend moest worden geacht met de feiten en omstandigheden waarover nu wordt geklaagd. Het BFT mag uitgaan van het in beginsel normconform handelen door notarissen.

Inhoudelijk

1. De onroerende goederen worden langdurig verhuurd aan derden. De notaris had tot voor kort zelf de contacten met de huurders. De notaris wil het onroerend goed overdragen aan een door zijn kinderen bestuurde stichting. Bij deze oplossing zet de kamer vraagtekens. Ook beleggen in vastgoed voor een pensioenvoorziening is niet toegestaan. De kamer vindt onvoldoende onderbouwd dat een deel van de registergoederen als familie-erfgoed kan worden aangeduid.
2. De geldleningen waren niet noodzakelijk voor de aankoop van onroerend goed, ten behoeve van de uitoefening van het ambt of persoonlijke doeleinden en dus niet toegestaan.
3. De notaris heeft in ieder geval eenmaal een huurovereenkomst opgesteld en tweemaal een koopovereenkomst waarbij hij zelf contractspartij was. Het gevaar dat met het beleggingsverbod moet worden bestreden, namelijk dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid in het gedrang komen, heeft zich in deze verwezenlijkt.
4. De notaris was betrokken bij een overdracht van vastgoed door een man aan een vrouw vanwege schulden van de man, voor een bedrag van 1.300.000 euro. Aan de koopprijs lag geen taxatierapport ten grondslag en er was sprake van een particuliere hypothecaire geldlening. Nergens blijkt dat de notaris vragen heeft gesteld over de herkomst van de gelden en de realiteit van de koopsom. Voorts kocht de notaris enkele maanden later zelf het vastgoed van de vrouw voor 1.500.000 euro. De notaris verklaarde dat het initiatief van deze transactie van hem is uitgegaan en dat hij zelf de koopprijs heeft bepaald.

De notaris heeft willens en wetens het beleggingsverbod in zeer grote mate overtreden en onvoldoende ondernomen om dit te herstellen. Daarnaast heeft de notaris het verbod op het aangaan van geldleningen geschonden, gehandeld in strijd met de onafhankelijkheid en onpartijdigheid en onvoldoende invulling gegeven aan zijn onderzoeksplicht. De notaris heeft geen inzicht gehad in hetgeen hem als notaris betaamde en thans, gezien zijn uitlatingen ter zitting, nog immer niet.

De notariskamer legt de maatregel schorsing voor 13 weken op en de maximale geldboete van 22.500 euro.

Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 27 september 2022, ECLI:NL:TNORARL:2022:30

Opmerking

Op dezelfde dag heeft de kamer een berisping en een boete van 10.000 euro opgelegd aan een andere notaris vanwege de eigendom van twee appartementen (ECLI:NL:TNORARL:2022:31) en kreeg nog een andere notaris eveneens een berisping en een boete van 10.000 euro vanwege de eigendom van beleggingspanden, verkregen met een hypothecaire lening (ECLI:NL:TNORARL:2022:29).
Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet op het notarisambt volgt dat de notaris wel incidenteel betrokken mag zijn bij onroerendgoedtransacties als daar een goede reden voor is, bijvoorbeeld als hij zijn woonhuis niet tegen een redelijke prijs kan verkopen, maar wel kan verhuren. Verder zijn transacties toegestaan die nodig zijn voor de ambtsuitoefening of persoonlijke doeleinden, zoals de eigen kantoorruimte, de eigen woning, een tweede woning of een woning voor de kinderen.