Door het hele land kopen grondhandelaren percelen landbouwgrond, splitsen die in veel kleinere percelen en verkopen de snippertjes land met hoge winsten. Deze grondhandel is sinds 2019 met 10 procent gestegen, terwijl de kopers op (slechts) 2 van de 570 locaties rendement maken. Dat meldde het Financieele Dagblad op 23 april 2021. RTL Nieuws bracht recent met behulp van het Kadaster deze speculatieve grondhandel in kaart (bericht van 7 januari 2023). Dit onderzoek liet zien dat de gemiddelde prijs voor landbouwgrond de afgelopen 17 jaar ongeveer 4,50 euro per vierkante meter was. Grondhandelaren krijgen gemiddeld 55 euro per vierkante meter.
De meeste beleggers zijn hun geld kwijt. Teleurgestelde kopers proberen met een beroep op dwaling van de koop af te komen of zoeken verhaal voor hun schade bij de grondhandelaren. Dat lukt zelden. Wie makkelijker aansprakelijk gesteld kan worden, is de betrokken notaris, aldus RTL Nieuws. Hoe zit dat?
Tuchtrechtelijk
In 2021 is een notaris ontzet omdat hij structureel tekortschoot in zijn onderzoeks- en zorgplicht bij dit soort speculatieve grondtransacties, Hof Amsterdam 2 februari 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:260. Sindsdien zijn meer tuchtuitspraken gevolgd, met ander resultaat.
Op 24 mei 2022 heeft het Hof Amsterdam een overzichtsuitspraak gewezen (ECLI:NL:GHAMS:2022:1498). Het Hof noemt in die uitspraak: de oproep van de KNB aan notarissen tot extra oplettendheid bij dit soort transacties, de belangrijkste aandachtspunten voor het notariaat volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM), het antwoord van de regering op de Kamervragen die over de rol van notarissen zijn gesteld (Aanhangsel Handelingen II 2020/21, nummers 2041 en 2046) en de publicatie van J.W.A. Rheinfeld en T.F.H. Reijnen in WPNR 2022/7357.
Onderzoek
De AFM adviseert notarissen te onderzoeken of het gekochte een beleggingsobject is in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Daarbij hoort volgens de AFM ook een onderzoek naar de vraag of het perceel al dan niet overeenkomstig de akte van levering in gebruik is en blijft bij een ander dan de koper/verkrijger, zoals de verkoper of een pachter. De AFM adviseert de notaris te onderzoeken of de aanbieder van het beleggingsobject (de verkoper van het perceel landbouwgrond) is vrijgesteld van de vergunningsplicht of in de vergunningenregisters te controleren of deze een vergunning heeft.
In haar antwoord op de Kamervragen wijst de regering erop dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notaris in het geding komen wanneer deze te veel leunt op opdrachten van een en dezelfde grondhandelaar. Notarissen moeten deze situatie dus voorkomen. Verder moet een notaris erop toezien dat de koper niet wordt benadeeld en zo nodig dienstweigeren. Actieve wilscontrole, kritische beoordeling van de onderliggende transacties, doorvragen, gedegen voorlichting, onafhankelijke advisering en alertheid op onverklaarbare prijsstijgingen zijn hierbij van belang. Rheinfeld en Reijnen voegen daaraan toe dat de notaris het verrichte onderzoek en de gegeven voorlichting schriftelijk moet vastleggen in het dossier.
Extra oplettend
Het vertrekpunt van het Hof is dat de notaris een opdracht om een levering te verzorgen in beginsel niet mag weigeren (de ministerieplicht). De notaris moet zich in dat kader een oordeel vormen over de wilsbekwaamheid van de partijen die betrokken zijn bij de akte van levering en waken voor een vrije en onafhankelijke wilsvorming. Zijn er ten aanzien van de koopovereenkomst aanwijzingen voor het bestaan van wilsgebreken of het ontbreken van de wil bij de verkoper of de koper? Dan zal de notaris dat nader moeten onderzoeken en zo nodig zijn dienst moeten opschorten of weigeren.
Daarvoor is ook aanleiding als de notaris de redelijke overtuiging of het vermoeden heeft dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht van één partij. In een geval van grondspeculatie dient de notaris extra oplettend te zijn bij de invulling van zijn onderzoeksplicht, informatieplicht, bijzondere waarschuwingsplicht en zorgplicht. Het Hof vult die verplichtingen vervolgens concreet in:
- De notaris onderzoekt, conform het advies van de AFM, het gebruik van het verkochte perceel, de vergunningsplicht van de verkoper en – indien van toepassing – het bestaan van de vergunning. Het verrichte onderzoek wordt vastgelegd in het dossier. De notaris bevestigt de bevindingen schriftelijk aan verkoper en koper.
- De notaris informeert de koper mondeling of schriftelijk – maar altijd in rechtstreeks contact – over het speculatieve karakter van de koop en de risico’s daarvan. Hij vergewist zich ervan dat de koper zich goed bewust is van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil. Bij voorkeur wordt de koper uitgenodigd voor een gesprek op kantoor.
- De notaris legt in zijn dossier schriftelijk vast dat en op welke wijze hij de koper heeft geïnformeerd, dat de koper zich goed bewust is van het speculatieve karakter van de transactie en deze desondanks wil. De notaris bevestigt dit schriftelijk aan de koper.
- De notaris geeft de koper tijdig tevoren de gelegenheid van de inhoud van de akte van levering kennis te nemen door hem een ontwerp van die akte toe te sturen.
- De notaris volgt de hiervoor onder 2 tot en met 4 geschetste handelwijze ook als de koper niet zelf wil verschijnen bij het verlijden van de akte, maar daarvoor een volmacht wil geven.
- Indien de grondspeculatie gepaard gaat met ABC-leveringen met (sterk) toenemende koopprijzen, gaat de notaris na of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Die verklaring kan gelegen zijn in het speculatieve karakter van de transactie(s). Zijn de prijsverschillen ook dan nog ongebruikelijk groot en niet verklaarbaar, dan kan dat grond zijn voor dienstweigering.
Afwijken
Onder bijzondere omstandigheden kan de notaris afwijken van de geschetste handelwijze. In dat geval moet hij die afwijking aantoonbaar kunnen verantwoorden aan de hand van de omstandigheden van het geval. Vervolgens concludeert het Hof dat de beklaagde notaris aan zijn verplichtingen heeft voldaan en dat er geen reden was voor dienstweigering. De klacht wordt ongegrond verklaard.
Hierna heeft het Hof Amsterdam nog twee soortgelijke uitspraken gewezen waarin de klacht ongegrond werd verklaard: Hof Amsterdam 12 juli 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2052 en Hof Amsterdam 22 november 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3270.