Notaris koopt vastgoed van een cliënt: schijn van partijdigheid

Casus

Aan de partner van een van de eigenaren wordt een pand verkocht voor 615.000 euro. Deze koopsom ligt in lijn met de executiewaarde en de hypotheekhouder heeft royement verleend. De notaris heeft de akte van levering eind 2016 gepasseerd. Een half jaar later is het pand verkocht aan de notaris voor een koopsom van 1.500.000 euro. De klaagster, rechtsopvolger van de hypotheekhouder, wordt hiervan in december 2020 op de hoogte gesteld.
De levering aan de partner is onderdeel geweest van een klacht van het Bureau Financieel Toezicht (BFT) tegen de notaris (ECLI:NL:TNORARL:2022:30). De kamer heeft toen geoordeeld dat de notaris onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn onderzoeksplicht. De notaris verklaarde destijds dat het initiatief voor de latere levering van hem is uitgegaan, dat hij zelf de koopprijs heeft bepaald en dat er geen waardebepaling was van een onafhankelijk taxateur. De kamer overwoog dat dit vragen oproept over de invulling van de onderzoeksplicht en over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notaris.

De klacht

De notaris heeft de belangen van de hypotheekhouder bij de levering eind 2016 niet behartigd en de hypotheekhouder benadeeld door de latere aankoop. Als de notaris het vastgoed eind 2016 had gekocht, had de klaagster een minder hoge restschuld gehad. Door het vastgoed dat hij eerst zelf heeft gepasseerd, daarna zelf te kopen, heeft hij in strijd gehandeld met artikel 17 lid 3 van de Wet op het notarisambt.

Het verweer

Niet-ontvankelijkheid

• De klaagster was geen partij bij de transactie in 2016 en heeft daarom geen belang bij het instellen van de klacht.
• De klacht is te laat ingediend omdat klaagster in januari 2017 al wist van de transactie.
• De klacht is in strijd met het ne bis in idem-beginsel, omdat deze zaak naar aanleiding van de BFT klacht al is behandeld.

In december 2016 heeft de notaris er niet aan gedacht om het vastgoed zelf te kopen. Hij handelde toen in zijn rol als notaris. De notaris voert aan dat over het tweede klachtonderdeel door de Kamer al is geoordeeld. Bovendien is het recht om in het algemeen belang te klagen, voorbehouden aan het BFT.

Het oordeel

Klaagster is rechtsopvolger onder algemene titel van de hypotheekhouder en heeft daarmee het recht om te klagen. Zij werd pas in december 2020 op de hoogte gesteld van de aankoop door de notaris. Bij deze transactie was de hypotheekhouder geen partij. De klacht is daarmee tijdig ingediend. Er is geen sprake van strijd met het ne bis in idem-beginsel. Het gaat om de relatie tussen de klaagster en de notaris en hierover is nog niet eerder door de tuchtrechter geoordeeld. De klaagster is ontvankelijk in haar klacht.
Het vastgoed is in december 2016 verkocht voor meer dan de executiewaarde en de hypotheekhouder heeft royement verleend. De aankoop an sich door de notaris een half jaar later, betekent niet dat de belangen van de hypotheekhouder zijn veronachtzaamd. Dit is anders als er sprake zou zijn van een vooropgezet plan. De klaagster heeft dit laatste niet gesteld of aannemelijk gemaakt. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Klaagster verwijt de notaris dat hij na de levering van het vastgoed in 2016, het vastgoed zelf heeft gekocht en daarmee niet als onafhankelijke en onpartijdige notaris heeft gehandeld. Het is mogelijk dat het belang van klaagster daarbij is geschaad en klaagster kan daarover klagen. Hoewel niet is gebleken dat er sprake is van een vooropgezet plan, heeft de feitelijke gang van zaken wel de schijn van partijdigheid gewekt. Dit klachtonderdeel is gegrond.
In de eerdere uitspraak van de kamer werd dit laatste onderdeel al meegewogen en er werd een maatregel (schorsing voor de duur van 13 weken en een geldboete van 22.500 euro) opgelegd. De kamer legt daarom in deze zaak geen maatregel op. 

De kamer legt geen maatregel op.

Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 20 januari 2023, ECLI:NL:TNORARL:2023:1