'Rob zorgt dat iedereen doet wat hij moet doen – dat geeft ons rust'
‘Waar kan ik het makkelijkst parkeren en wat is mijn eerste indruk?’ Als Bastiaan Leijen een stad binnenrijdt, let hij altijd scherp op hoe hij als potentiële consument naar een winkelcentrum wordt geleid en hoe dat eruitziet. De beleggingsspecialist runt sinds vier jaar Blauwdruk Investeringen, dat investeert in winkelcentra met minimaal één supermarkt die wordt omringd door andere winkels. Hij doet dit samen met zijn zakenpartner Roland de Laak, die 25 jaar lang als zelfstandig ondernemer en eigenaar een supermarkt in Brabant uitbaatte. 'Roland kent iedereen in de supermarktwereld, ik kom uit de retailvastgoed- en fondsensector en ken veel ontwikkelaars en beleggers', zegt Leijen.
Erbovenop
Driekwart jaar geleden breidde Blauwdruk Investeringen uit met algemeen directeur en binnenkort ook aandeelhouder Marcel van Thienen, die samen met Leijen en De Laak de verdere groei van de organisatie vormgeeft. Verder is er een hecht samenwerkingsverband met Rob Londeman, partner en bijna-notaris bij het Amsterdamse notariskantoor Holdinga Mathijssen Kraak (HMK), en enkele andere juristen zoals een fiscalist en supermarktexpert.
Het is belangrijk dat de aan te kopen supermarkten goed draaien, omdat de nabije bakker, slager, groenteboer en drogisterij meeprofiteren van een goede ‘loopstroom’ en tevreden winkeliers niet verkassen. Om niet te worden verrast, informeert Blauwdruk Investeringen bij de gemeente naar haar detailhandelsvisie en de bestemmingsplannen voor het gebied. Leijen: 'Stel dat er plannen zijn voor herontwikkeling. Dan wil je vooraf weten of er verderop misschien een nieuw winkelcentrum met supermarkt bijkomt en je een concurrent cadeau krijgt. Wij zitten erbovenop en weten wat er speelt: mag je uitbreiden, hoe houd je de parkeerplaatsen goed, hoe blijf je bereikbaar?'
Snel schakelen
Anders dan organisaties als pensioenfondsen en banken kunnen de mannen van Blauwdruk Investeringen snel schakelen. Meestal kopen zij de winkelcentra zonder financieringsvoorbehoud en dragen in eerste instantie het volledige risico. Londeman zet ondertussen de structuur op voor het beleggingsobject, waarna ook andere investeerders kunnen deelnemen. Leijen: 'Na vier maanden voorfinanciering wordt ons aandeel kleiner, al blijven wij ook daarna mee investeren. De investeerders ervaren zo ons vertrouwen. Onder hen zijn veel vermogende particulieren die zelf supermarktondernemer zijn. Zij weten dondersgoed hoe een bepaalde vestiging draait.' Voor elke nieuwe aankoop overlegt het goed op elkaar ingespeelde samenwerkingsteam van juristen en adviseurs, onder wie Londeman, met elkaar over de beste structuur. 'Omdat we weten dat die er snel staat, kunnen Roland, Marcel en ik ons focussen op nieuwe aankopen en beheer, onderhoud, verduurzaming en ontwikkeling van de panden', zegt Leijen.
Finesses
Als jurist onderzoekt Londeman hoe elk vastgoedobject optimaal te structureren valt, zodat het een interessante propositie blijft voor de investeerders. 'Vanwege het belang van de fiscaliteit overleg ik onderling met de vaste fiscalist van Blauwdruk Investeringen. Herstructureren we of nemen we een bestaande entiteit over? En als we gaan herstructureren, wil de verkopende partij dan daaraan meewerken of kunnen we dat pas doen nadat de deal gesloten is?'
Vaak liggen de grote lijnen van de commerciële afspraken al vast en richt hij zich op de finesses die ervoor zorgen dat alles op de gewenste manier kan worden uitgevoerd. Ook de bank wil namelijk voorwaarden opnemen en eist zekerheid. 'Het is de vraag of die in de structuur passen, want als er bijvoorbeeld een Stichting Administratiekantoor (STAK) bij is betrokken, is het de vraag of zij wel zekerheid kan bieden in die transactie. Wij zoeken dan naar een zekerhedenstructuur die commercieel haalbaar is. Dat speelveld vind ik leuk en leerzaam.'
Spin in web
Het is een puzzel om elke stap op het juiste moment te zetten en iedere investeerder tijdig te informeren over de structuur en de gevolgen daarvan. Behalve zorgen voor de juiste cliëntgegevens en volmachten van de bank, moet Londeman iedereen op tijd aangehaakt krijgen. 'Zo’n transactie is een kwestie van timing. Het lastigst is om alles samen te brengen op vaak die ene datum waarop het moet gaan draaien. Als vastgoed wordt afgenomen door slechts een paar participanten, vereist dat minder organisatie dan wanneer er veel investeerders bij betrokken zijn.'
Rob is de spin in het web die ervoor zorgt dat de structuur tot leven komt en iedereen op het juiste moment doet wat hij moet doen, zegt Leijen. 'Dat geeft ons rust. Bovendien is het een prettige gedachte te weten dat onze investeerders goed door hem worden behandeld. Zij zijn immers de drijvende kracht achter Blauwdruk.'