Casus
Klager 1 is enig aandeelhouder van K. BV (klager 3). Klagers 1 en 3 waren samen bestuurder van A. BV, die per 6 juli 2021 failliet is verklaard. Klager 3 is voorts bestuurder/enig aandeelhouder van Kk. BV (klager 4). De vennootschappen samen worden hierna ‘concern-K’ genoemd. Concern-K verkreeg in oktober 2007 van de bank een krediet van bijna 6.000.000 euro dat de bank in 2008 onderbracht bij de afdeling Bijzonder Beheer. Eind 2019 vraagt het concern-K de bank om herstructurering van de kredietfaciliteit.
Adviseur O stelt klager 1 voor de herfinanciering te regelen via Q BV, waarvan de heer W. bestuurder is. In mei 2020 wordt de totale schuld aan de bank van ruim 2.000.000 euro afgekocht met een door O. (of een van zijn vennootschappen) te financieren afkoopsom van 1.650.000 euro.
Notaris 2 passeert op 20 mei 2020 een akte van levering, waarbij onder meer de echtelijke woning van klager 1 en zijn partner, klager 2, en een bedrijfspand worden geleverd aan Q. BV voor respectievelijk 200.000 euro (WOZ-waarde per 1-1-2020 is 462.000 euro) en 271.000 euro (getaxeerd op 1.910.000 euro), en overige roerende zaken waaronder een wasbox voor ruim 1.000.000 euro.
Ook passeert notaris 2 een hypotheekakte waarbij Q. BV hypotheek geeft aan geldschieter O. BV., en een hypotheekakte waarbij klagers 1 en 3 hypotheek geven op een tankstation aan O. BV. In november 2020 passeert notaris 1 de akte van levering van het bedrijfspand aan een derde voor 1.500.000 euro.
De klacht
De notarissen hebben zich onvoldoende vergewist van de mate waarin klagers de inhoud en de gevolgen van de te passeren akten begrepen en daarin inzicht hadden.
Het verweer
De notarissen waren niet op de hoogte van de taxatie en andere waardebepalingen. Zij hebben navraag gedaan naar de koopovereenkomst, maar partijen gaven te kennen dat ze een en ander mondeling hadden afgesproken en dat zij altijd zo zaken hebben gedaan. Zij hebben klagers juist willen helpen door alles op hun verzoek zo snel mogelijk te passeren, omdat de financiering van de bank afliep en executieverkoop dreigde.
'Gegrond met oplegging van een maatregel'
Het oordeel
De koopsommen van de woning en het bedrijfspand zijn aanzienlijk te laag, wat de notarissen hadden kunnen weten. In de leveringsakte staan als heffingsgrondslagen voor de overdrachtsbelasting bedragen van 225.000 euro respectievelijk 1.000.000 euro. Mede gelet op de complexiteit van de transacties en de verstrekkende gevolgen daarvan voor klagers, mochten de notarissen niet zonder meer genoegen nemen met het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst en hadden tenminste navraag moeten doen naar de waardering van de onroerende zaken. De dreiging van executoriale verkoop levert geen rechtvaardiging op voor verwaarlozing van de notariële zorgplicht.
De notarissen wisten dat klager 1 met de herfinanciering een doorstart wilde maken. De notarissen hebben echter nagelaten klagers 1 en 2 erop te wijzen dat het samenstel van de akten hun de beschikking over de echtelijke woning zou ontnemen en klager 1 geen enkele beschikkingsmacht zou laten over zijn onderneming, omdat alle materiële en immateriële activa van de onderneming zonder voorbehouden gebruiksrecht werden overgedragen aan Q. BV.
De notarissen hebben bij de voorbereiding van de transacties niet met klagers gesproken over het feit dat W. en O. zowel financier als verkrijger zijn. Klager 1 heeft pas op de ochtend van passeren voor het eerst – telefonisch – contact gehad met de notarissen en de conceptakten zijn slechts enkele uren voor het passeren per email zonder inhoudelijk begeleidend toelichtend schrijven aan klager 1 toegestuurd. Hetzelfde geldt voor de toestemmingsverklaring van klaagster 2 die zij aan klager 1 meegaven om te laten ondertekenen, zonder te verifiëren of zij de strekking en de reikwijdte van de transacties overzag.
Gelet op de verklaring van de notarissen moet het ervoor gehouden worden dat zij de keuze voor hun handelswijze bewust hebben gemaakt. Aan de notarissen wordt een berisping opgelegd, waarbij is meegewogen dat volgens de openbare registratie geen van beide notarissen eerder een tuchtrechtelijke maatregel opgelegd heeft gekregen.
De notariskamer legt de maatregel berisping op.
Kamer voor het notariaat Arnhem Leeuwarden 13 februari 2023, ECLI:NL:TNORARL:2023:10
Opmerking
Het is een zeer belangrijke taak en toegevoegde waarde van de notaris om cliënten te beschermen tegen kwaadwillende derden. Deze notarissen hebben die taak volgens de kamer voor het notariaat volledig veronachtzaamd.