Ik ben als notaris benaderd door een goede vriendin. Haar dochter heeft haar eerste woning gekocht en wil de levering (zonder hypotheek) graag via mij laten plaatsvinden. Ik zeg dat ik haar uiteraard van dienst wil zijn. In de koopovereenkomst zie ik dat de koopsom 439.999 euro bedraagt, zodat de startersvrijstelling nog nét van toepassing is. Verder lees ik dat 10.000 euro zal worden betaald voor roerende zaken. Ik doe navraag en dan hoor ik dat het slechts gaat om gordijnen en een oude vaatwasser. Wat doe ik?
Antwoorden
Welke keuzes maakten de leden van KNB in de DilemmApp? Bijna twee derde van de respondenten (64 procent) vraagt de dochter een taxatierapport van de woning c.q. waardeverklaring van de roerende zaken. 16 procent wijst partijen op het risico van mogelijke naheffing door de Belastingdienst en passeert de leveringsakte ‘gewoon’. 14 procent past de maatstaf van heffing aan in de akte van levering en zorgt dat het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting wordt afgedragen. 6 procent concludeert dat partijen een prijsafspraak hebben gemaakt en weigert dienst.
De koopsom (nét onder de startersvrijstelling van 440.000 euro) in combinatie met de vergoeding voor en samenstelling van de roerende zaken leveren een indicatie op dat partijen hier een prijsafspraak hebben gemaakt die afwijkt van de koopovereenkomst, met het doel om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling.
De notaris moet dan nader onderzoek doen. Bijvoorbeeld vragen om een taxatierapport van de woning en/of waardeverklaring van de roerende zaken. Als blijkt dat inderdaad een prijsafspraak is gemaakt, moet de notaris voor de overdrachtsbelasting van de hogere (‘echte’) koopsom uitgaan. Oftewel: de juiste maatstaf van heffing opnemen in de akte van levering en het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting afdragen. De notaris hoeft in zo’n geval dus geen dienst te weigeren. Dienstweigering is pas aan de orde als partijen de notaris niet in staat stellen de juiste maatstaf van heffing op te geven en het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting te voldoen.
Als de transactie beoogt om ten onrechte geen overdrachtsbelasting te betalen, dan moet de notaris een ongebruikelijke transactie melden bij de FIU-Nederland. Zowel daadwerkelijk verrichte ongebruikelijke transacties als voorgenomen ongebruikelijke transacties, waarvan de notaris kennis heeft, moeten worden gemeld. Zie ook kamerstuk 35576 nummer F.
Wilt u ook bewuster stilstaan bij welke keuze u maakt bij tegenstrijdige belangen? Download dan de DilemmApp en ga naar NotarisNet voor de inloggegevens.