'Huidige praktijk maakt percelen praktisch onverkoopbaar'
Marc Robbers, voorzitter van de vereniging van notariële registergoed specialisten
'Alles wat bijdraagt aan de bescherming van de consument valt toe te juichen, dus een vergunning plicht voor speculatieve grondhandel is prima. Maar een volledige oplossing is het niet. Een vergunningplicht zorgt er niet voor dat iedere consument 100 procent bewust een speculatief stuk grond koopt. Ook met een vergunning van de AFM kunnen consumenten immers worden verleid met prachtige brochures. Wij kunnen alle mogelijke voorlichting geven, maar als iemand per se die grond wil kopen, dan móeten we daaraan meewerken als gevolg van onze ministerieplicht. Slechts in een aantal nauw omschreven gevallen mogen we onze medewerking weigeren. Daar valt dit niet onder. Notarissen komen bovendien pas in beeld bij het ondertekenen van de akte van levering. Op dat moment kunnen we de koper voorlichten, maar dan is het mosterd na de maaltijd. En besluit de klant alsnog af te zien van aankoop, dan moet hij veelal een boete betalen.
Notarissen zijn zich voldoende bewust van hun voorlichtende rol. Dat blijkt ook uit de rechtszaken die hierover zijn gevoerd en die we met de NRS in een workshop hebben uitgeplozen, onder leiding van hoogleraar agrarisch recht Jeroen Rheinfeld. In de meeste gevallen trof de notaris geen blaam omdat hij zich op de juiste wijze van zijn taak had gekweten. Vaak was het de cliënt die geen extra voorlichting wenste, ook al drong de notaris daarop aan.
Mij stoort het zeer dat in de media en de politiek het beeld is ontstaan dat notarissen hun taak verzaken. Dat is pertinent niet waar. De enige echt afdoende oplossing is een wetswijziging waardoor de notaris verplicht een rol speelt bij het opmaken van het koopcontract, zoals de KNB ook voorstelt.'
Ruben Roes, hoofdbewaarder bij het Kadaster
'Wij kijken vooral vanuit praktisch oogpunt naar de verkoop van kleine landbouwpercelen aan consumenten. Het Kadaster wil kunnen beschikken over zo actueel en correct mogelijke data van percelen. Het opknippen van een stuk landbouwgrond in allemaal kleine percelen vervuilt onze data. Ons bezwaar is dat de grenzen van die percelen vaak niet goed zijn vastgelegd. Daarnaast is er door het grote aantal rechthebbenden een grote kans dat de basisregistratie in het Kadaster al snel niet meer actueel is.
Kopers krijgen een stukje grond waarvan ze niet exact weten hoe groot het daadwerkelijk is en waar de kadastrale grenzen precies lopen. Ze krijgen een beschrijving en soms een ingetekend kaartje, maar dat zijn altijd voorlopige grenzen en ongecontroleerde data. Om de omvang en grenzen exact te bepalen, moet het perceel worden ingemeten en vastgesteld door het Kadaster. Daarvoor zijn medewerking van en overeenstemming met alle rechthebbenden nodig. Dat is op zich al problematisch genoeg en dan krijg je ook nog eens te maken met de onbekende erfgenamen van overleden eigenaren.
Deze situatie leidt tot rechtsonzekerheid en vervuiling van de registratie. Daardoor weten mensen niet meer wie de rechthebbenden zijn en waarvan ze precies rechthebbenden zijn. Dat maakt hun bezit praktisch onverkoopbaar. In een tijd van schaarste is dit ook maatschappelijk gezien ongewenst. Een vergunningplicht helpt, want dan wordt het onaantrekkelijker voor partijen om te gaan speculeren met dit soort gronden. Daarnaast pleiten wij ervoor dat al vóór het sluiten van de koopovereenkomst de ligging en grenzen van het perceel eenduidig zijn vastgelegd, zodat er geen misverstand kan zijn over wat mensen precies kopen.'
Paul Hartogsveld, woordvoerder AFM
'De AFM is een gedragstoezichthouder met veel kennis over financiële producten. Grondhandel, met uitzondering van beleggingsobjecten, valt niet onder deze expertise. Het is de vraag of het aanpassen van de definitie van een beleggingsobject of het vervallen van de vrijstellingsregeling de gesignaleerde problemen kunnen voorkomen. Dit kan er namelijk toe leiden dat ook diverse andere aankopen onder deze definitie vallen. Dat kan onwenselijk zijn.
Wij benadrukken het belang van de gehele keten bij het zoeken naar oplossingen, en in het bijzonder de rol die is weggelegd voor notarissen. Wettelijk zijn notarissen verplicht om te controleren of de verkoper en de koper de verplichtingen begrijpen die zij met elkaar aangaan. Zo kunnen zij signalen waarnemen dat de verkoper de koper met misleidende informatie tot een contract heeft verleid of dat de koper niet begrijpt welke verplichting hij aangaat. Aangezien de notaris in alle gevallen betrokken is, is zijn rol fundamenteel bij het voorkomen van problemen.
Als onafhankelijk juridisch adviseur weegt de notaris de belangen af van alle betrokkenen. Doordat hij in contact staat met beide partijen, kan hij gevallen van misleiding eventueel voorkomen. De notaris is soms zelfs verplicht zijn medewerking te weigeren. Bijvoorbeeld wanneer zijn werkzaamheden naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden leiden tot strijd met het recht.
De AFM vindt het belangrijk om te kijken naar mogelijkheden om het (ver)koopproces te optimaliseren, zoals het verplicht betrekken van de notaris bij de koopovereenkomst of het verplichtstellen van rechtstreeks contact bij het opmaken van de leveringsakte. Hierdoor kunnen notarissen kopers van dergelijke transacties nog eerder waarschuwen tegen de mogelijke risico’s. Dit geeft hun de mogelijkheid om zeker te stellen dat een potentiële koper vooraf beschikt over alle voor de koop benodigde informatie.'