'Zo wordt misleiding door mooie verkooppraatjes tegengegaan'
Op verschillende terreinen zien notarissen misstanden in de praktijk die zij eerder willen signaleren. Zo is er een oplossing nodig om grondspeculatie tegen te gaan, wil de KNB het koopproces voor de consument transparanter maken en kopers de gevolgen van de Omgevingswet uitleggen. Dit zijn actuele problemen, die voor een groot deel voorkomen kunnen worden als de notaris eerder aan tafel zit. Dat wil de KNB dan ook onder de aandacht brengen bij politieke partijen die zich opmaken voor de verkiezingen van de Tweede Kamer.
Grondspeculatie tegengaan
Grondhandelaren verkopen nog steeds stukjes landbouwgrond aan particuliere kopers, op een vaak agressieve manier. Ze krijgen rendementen van een stukje akker of weiland voorgeschoteld die zelden of nooit worden gehaald. Bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan niet wordt gewijzigd naar woningbouw. Vervolgens blijven de kopers zitten met een perceeltje waardeloze grond. Notarissen willen deze mensen liever vóór het opstellen van de koopovereenkomst voorlichten over de risico's hiervan. Dan kunnen deze kopers nog afzien van de koop zonder met een boete te worden opgezadeld.
Dienstweigeren is hierbij nauwelijks een optie. Als de transactie bijvoorbeeld niet in strijd is met het recht of de openbare orde, heeft de notaris een ministerieplicht. 'We weten wat er kan misgaan en wat voor ellende dat oplevert', zegt Ilona Altuntaş, juridisch adviseur praktijkzaken bij de KNB. 'Mensen denken hun zuurverdiende spaargeld goed te investeren, maar die investering kan ook zomaar slecht uitpakken. Dat zien we in alle mediaberichten van de laatste tijd hierover. Vaak ontbreekt het aan goede voorlichting voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. De notaris kan potentiële kopers tijdig wijzen op de risico's en ervoor zorgen dat potentiële kopers vooraf wel beschikken over alle relevante informatie.'
Hoe de notaris kan bijdragen aan het tegengaan van speculatieve grondhandel, heeft de KNB verwoord in een position paper. Dit voorstel heeft KNB-voorzitter Annerie Ploumen in juni toegelicht in de Tweede Kamer. Altuntaş: 'Naast de verplichte notariële betrokkenheid zijn ook extra waarborgen van meerwaarde bij grondhandel. Bijvoorbeeld door het wettelijk vastleggen van een driedaagse bedenktijd, zoals ook geldt bij de aankoop van een woning. Hiervoor is wel een wetswijziging nodig. Ook strenger toezicht, bijvoorbeeld van de AFM, helpt bij het tegengaan van dit soort praktijken. Zo wordt misleiding door mooie verkooppraatjes tegengegaan en worden potentiële kopers goed beschermd.'
Transparant koopproces
Een andere reden om de notaris eerder bij de koop te betrekken, is het vaak ondoorzichtige proces van het kopen van een woning. Dit kan beter, zo blijkt uit het verbeterplan 'Vertrouwen in het koopproces'. Dat werd begin 2022 ondertekend door het ministerie van Binnenlandse Zaken, Vastgoedpro, VBO, NVM en Verenging Eigen Huis. Aanleiding voor dit plan waren meldingen over oneerlijke biedingspraktijken en gebrek aan vertrouwen in een eerlijk verloop van het koopproces.
Om dit te verbeteren, zijn vermelde 3 brancheorganisaties van makelaars sinds 1 januari 2023 verplicht om een digitaal biedlogboek te gebruiken bij verkoop van woningen. Als kopers bieden op een woning, kunnen ze inzicht krijgen in de biedingen. Het digitale biedlogboek is nog niet overal verplicht en ook niet wettelijk verankerd. Notariële bewaking van dit biedproces en het notarieel laten vastleggen van de koopovereenkomst zorgen voor een eerlijker en transparanter koopproces. Bovendien kunnen notarissen dan ook hun functie als poortwachter beter uitoefenen, waardoor bijvoorbeeld twijfelachtige financieringen eerder aan het licht kunnen komen.
Omgevingswet
Verandering in wetgeving die voor kopers grote gevolgen heeft, is de derde reden om de notaris eerder bij de koop te betrekken. Per 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Onder deze wet verdwijnen provinciale monumenten per direct uit de openbare registers van het Kadaster en voor gemeentelijke monumenten geldt een overgangstermijn. Deze monumenten staan uiteindelijk alleen in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) als functieaanduiding in een omgevingsplan. De notaris hoeft – uitzonderingen daargelaten – hier dus ook geen onderzoek naar te doen in het DSO. Dit wordt aan kopers zelf overgelaten.
KNB-voorzitter Ploumen heeft al aan verantwoordelijk minister De Jonge laten weten dat hiermee de consumentenbescherming onder druk komt te staan. 'We hebben meegekeken hoe het DSO eruitziet en werkt, maar het is heel lastig om de juiste informatie boven water te krijgen', merkt Altuntaş op. 'Dat geldt nog meer voor mensen die geen juridische kennis hebben of niet digitaal vaardig zijn. Omgevingsplannen zijn vaak zeer omvangrijk. Hoe weet een koper wat relevante informatie is? Bovendien heeft de overheid nog niet over deze specifieke wijzigingen gecommuniceerd. Potentiële kopers hebben hiervan dus geen idee.'
Problemen aan de passeertafel
'Problemen met het verkochte die samengaan met de Omgevingswet komen pas bij de notaris aan het licht, als daar in de koopfase onvoldoende acht op is geslagen', signaleert Altuntaş. 'Bijvoorbeeld als de notaris aan de passeertafel vraagt of de koper onderzoek heeft gedaan in het DSO. Blijkt er dan toch iets met het verkochte aan de hand te zijn, dan is onderhandelen strikt genomen niet meer mogelijk. De koop is immers al gesloten. Stelt de notaris de koopovereenkomst op, dan biedt dit kopers betere bescherming. Dit betekent wel dat het werk van de notaris wat uitgebreider wordt. Tegelijkertijd kan de notaris beter en tijdiger adviseren. Niet alleen door de koopovereenkomst op te stellen en te laten ondertekenen, maar ook door eerder de recherches en overige gebruikelijke onderzoeken te doen.'
De KNB heeft de afgelopen tijd verschillende politieke partijen uitgebreid geïnformeerd over wat er allemaal mis kan gaan bij het koopproces van onroerend goed en hoe de notaris hierbij een oplossing biedt. De komende verkiezingen vormen een uitgelezen kans om bovenstaande zaken beter te regelen voor consumenten.
Voor iedereen duidelijkheid
In Amsterdam is het al lang gebruikelijk dat de notaris het koopcontract opstelt en om de tafel zit met kopers, verkopers en hun makelaars. 'Ik praat wel voor eigen parochie, maar zie alleen maar voordelen', vertelt notaris en ringvoorzitter Guido Tjadens van kantoor Lubbers & Dijk uit Amsterdam. 'Cliënten en makelaars vinden het prettig dat de notaris als onafhankelijk jurist meteen meekijkt en wijst op bepalingen, nog voor de koop gesloten is. Tijdens de coronaperiode verviel de bespreking van de koopakte op kantoor. Meteen toen het weer mocht, zaten alle partijen weer met elkaar aan tafel. Daaruit blijkt voor mij wel dat deze Amsterdamse manier van werken wordt gewaardeerd. Ook de makelaars zijn er blij mee. Makelaars erkennen dat het juridische deel niet hun expertise is. Daarom bellen ze me regelmatig om alvast mee te denken over bepaalde bepalingen.'
Tjadens ziet cliënten tweemaal: bij de koopakte en bij de transportakte. 'Dat is een wat intensievere behandeling van het dossier. Daar staat tegenover dat de bespreking van de transportakte korter is. En het juridische werk moet je toch doen. Als belangrijkste voordeel van bij de koop al betrokken zijn, zie ik dat we cliënten op die manier het beste en vooral zo vroeg mogelijk in het koopproces kunnen voorlichten. Dat doen we onder meer door bijzondere contractbepalingen goed op te schrijven. Zo weten alle partijen waar ze aan toe zijn en is de positie van cliënten beter geborgd.'