Casus
De notaris heeft in 2011 met eigen geldmiddelen voor haar twee kinderen 2 studentenwoningen aangekocht. Inmiddels worden de woningen aan derden verhuurd. Het Bureau Financieel Toezicht (BFT) verwijt de notaris dat zij het verbod om te handelen en te beleggen in registergoederen (artikel 17 lid 3 Wna) heeft overtreden. De kamer heeft op 27 september 2022 de klacht gegrond verklaard (ECLI:NL:TNORARL:2022:31).
In de loop van dit jaar heeft de notaris opdracht gegeven aan een makelaar om de registergoederen te verkopen.
De klacht
Het BFT verwijt de notaris dat zij de studentenwoningen, die bedoeld waren voor het gebruik door haar kinderen, in eigendom heeft gehouden om ze te verhuren aan derden. Met het in bezit hebben van deze verhuurde studentenwoningen schendt de notaris het beleggingsverbod. De notaris is gewezen op de noodzaak van herstel, maar is hiertoe niet overgegaan.
Het verweer
Het BFT was door de jaarlijkse financiële stukken sinds 2011 op de hoogte van de aankoop en het bezit van de studentenwoningen. De klachttermijn van drie jaar is ruimschoots verstreken.
De notaris beschouwt zichzelf niet als belegger. De studentenwoningen zijn met eigen financiële middelen aangekocht en waren bestemd voor de kinderen. De kinderen hebben in deze woningen gewoond met derden. Momenteel verblijven beide kinderen (mogelijk tijdelijk) in een andere stad. De Wet op het notarisambt staat dit toe en in dit geval heeft het op geen enkele wijze invloed op haar onpartijdigheid en onafhankelijkheid. De uitleg van het BFT komt neer op een algeheel verbod om registergoederen te bezitten. Mocht de situatie van de kinderen blijvend wijzigen, dan zal de notaris de woningen verkopen. De beperkte uitleg van het beleggingsverbod is strijdig met het recht op eigendom zoals vervat in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.
'Bevestiging van de maatregel berisping en de geldboete van 10.000 euro'
Het oordeel
De vervaltermijn is niet overschreden. Het BFT was niet bekend met de feiten omdat in de post 'overig onroerend' niet staat welk onroerend goed het is. Het BFT heeft pas in 2019 geconstateerd dat deze post niet zag op een vakantiewoning of woning voor de kinderen.
Volgens de Kamerstukken is er in de wet geen sprake van een algeheel beleggingsverbod en ligt de bewijslast voor het niet-overtreden van het beleggingsverbod bij de notaris.
Het hof oordeelt dat de uitzondering op het beleggingsverbod niet van toepassing is.
Ieder kind heeft slechts ongeveer een jaar in 1 van de 2 woningen gewoond, de aankoop was enkele jaren voor de daadwerkelijke bewoning, sinds 2018 heeft geen van de kinderen meer in de woningen gewoond en de notaris heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat in de (nabije) toekomst de woningen alsnog bewoond zullen gaan worden door haar kinderen. Ter zitting blijkt dat een van de kinderen omstreeks 2017-2018 in dezelfde stad op eigen naam een woning in eigendom heeft verkregen.
Het beleggingsverbod is een gerechtvaardigde beperking in de zin van het EVRM: de beperking is bij wet voorzien en beoogt het waarborgen van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid, de kernwaarden van het notariaat. De voorgenomen verkoop doet dus niet af aan de overtreding en de klacht is gegrond.
De notaris heeft in dit geval, anders dan incidenteel, als belegger op de vastgoedmarkt geopereerd, zonder dat de vastgestelde feiten haar daartoe enige rechtvaardiging gaven. Daarom kan niet worden volstaan met een waarschuwing. De geldboete wordt opgelegd omdat de notaris financieel voordeel behaalt met het overtreden van het beleggingsverbod. Meegewogen wordt dat de notaris pas kort voor de zitting de eerste stappen heeft genomen om de woningen te verkopen.
Het hof bevestigt de beslissing van de kamer.
Gerechtshof Amsterdam 4 juli 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1507
Opmerking
Uit een analyse van de KNB van tuchtzaken over het beleggingsverbod lijkt de straf voor het overtreden van het beleggingsverbod door notarissen zwaarder te worden: van berisping naar berisping/schorsing met boete. De kamer voor het notariaat Den Haag heeft echter in twee recente uitspraken de klachten van het BFT ongegrond verklaard (ECLI:NL:TNORDHA:2023:1 en ECLI:NL:TNORDHA:2023:7). Van deze zaken loopt nog een hoger beroep, dus het wachten is op het oordeel van het gerechtshof Amsterdam.