'Het moet eenvoudiger en goedkoper'

Veel VvE's zijn opgericht in een tijd dat nog niemand had gehoord van woning- verduurzaming. Hun reglementen zijn verouderd en niet bedoeld om beslissingen te nemen over bijvoorbeeld laadpalen, warmtepompen of zonnepanelen. Daar komt bij dat de besluitvorming complex is. De meeste reglementen schrijven voor dat iedere investering een gekwalificeerde meerderheid nodig heeft. In de praktijk kiezen VvE's voor de zekerheid zelfs vaak voor unanimiteit. Onwerkbaar, aldus Claudia Siewers. Zij is lid van de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland (WMANL), die is opgericht door het ministerie van Binnenlandse Zaken en bestaat uit vertegenwoordigers van appartementseigenaren, woningcorporaties, VvE-beheerders, wetenschap, advocatuur en notariaat. 'Een kleine minderheid gijzelt de meerderheid van de eigenaren. Wil verduurzaming van appartementencomplexen een echte kans krijgen, dan moeten we de besluit- vorming in VvE’s versoepelen.'

Splitsingsakte wijzigen

VvE's die het besluitvormingsproces willen aanpassen, moeten vaak de splitsingsakte wijzigen. Ook in zichzelf vragen nogal wat verduurzamingsacties om wijziging van de akte. Dat komt doordat er dan ingrijpende bouwtechnische operaties plaatsvinden in het appartementencomplex en/of de rechtspositie van de individuele eigenaren verandert. Een voorbeeld: als het hele dak vol komt te liggen met zonnepanelen van een groepje eigenaren, kan de rest een dakterras op z’n buik schrijven.
De tijdrovende en ingewikkelde procedure voor wijziging van de splitsingsakte is een obstakel voor verduurzaming, zegt Björn Hoops, adjunct-hoogleraar privaatrecht en duurzaamheid aan de Rijksuniversiteit Groningen. 'Minstens 80 procent van de eigenaren moet het ermee eens zijn. Daarna moeten ook de betrokken hypotheekbanken akkoord gaan. Sommige VvE's hebben te maken met een groot aantal banken: tel uit je winst. Ook de hoge notariskosten zijn een bezwaar, zeker voor kleine VvE's, die deze over minder eigenaren kunnen omslaan.'

AMvB

De WMANL stelt voor dat beslissingen over verduurzaming voortaan met een gewone meerderheid kunnen worden genomen. Een ander idee is om een recht van erfpacht en opstal mogelijk te maken op gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex, zonder dat de splitsingsakte hoeft te worden gewijzigd. Dan kan een VvE bijvoorbeeld zonnepanelen van een derde – denk aan een bedrijf dat zelf geen geschikt dak heeft – neerleggen en is er geen risico dat deze door natrekking eigendom worden van de VvE.
De werkgroep wil de vernieuwingen gieten in de vorm van een AMvB: een laag wet- en regelgeving tussen het appartementsrecht van Boek 5 BW en het modelreglement in. Siewers: 'Dan kunnen alle VvE’s profiteren van de nieuwe regels zonder dat ze hun splitsingsakte hoeven aan te passen. Bovendien kan een AMvB in de toekomst eenvoudig worden aangepast met een ministerieel besluit. Dat geeft de flexibiliteit om aan te sluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen.' Hoops: 'Het moet eenvoudiger en goedkoper. Daar kunnen ook notarissen baat bij hebben. Want als opstalrechten kunnen worden gevestigd zonder wijziging van de splitsingsakte, wordt dit werk ook toegankelijk voor notariskantoren die hierin niet zijn gespecialiseerd.'
De gewenste AMvB vraagt om wijziging van het BW, omdat daarin een schakelbepaling moet worden opgenomen. Dat betekent dat de Tweede en Eerste Kamer het moeten goedkeuren. Inmiddels is er een maatschappelijke consultatie geweest. Het is nog onduidelijk wanneer de wetswijziging en AMvB in werking zullen treden.

Zonnepanelen I: deel van het dak

Een eigenaar kan ervoor kiezen om op individuele basis zonnepanelen te installeren. Als de VvE het goed vindt, mag hij dan 'zijn' deel van het dak gebruiken, naar rato van de eigendomsverhoudingen. De eigen set zonnepanelen wordt aangesloten op een eigen omvormer en de eigen meterkast. Collectieve varianten zijn er ook. Dan schaffen meerdere eigenaren zonnepanelen aan voor 'hun' deel van het dak en de opgewekte stroom wordt achter de meter over hun woningen verdeeld. Ook hiervoor is toestemming van de VvE nodig.
Het is verstandig dat de investerende eigenaren in deze gevallen een gebruiksovereenkomst sluiten met de VvE. Daarvoor is het niet nodig om de splitsingsakte te wijzigen. Notarissen kunnen een rol spelen bij het opstellen van deze overeenkomsten. Siewers heeft twee 'open source'-modellen gemaakt, een voor VvE's mét en een voor VvE's zonder huishoudelijk reglement. 'Het gros van de VvE's in Nederland is klein en heeft geen professionele begeleiding. Ik geloof dat de verduurzaming in Nederland geholpen wordt door goede modelcontracten.'
Deze gebruiksovereenkomst werkt niet naar derden, het is een persoonlijk recht. Siewers: 'Bij de overdracht van het appartement van een deelnemer moet de notaris er dus op letten dat de gebruiksovereenkomst op naam van de nieuwe eigenaar komt te staan.'

Zonnepanelen II: hele dak

Wat nu als een deel van de eigenaren een optimale stroomopbrengst ambieert en het héle dak wil gebruiken? Stel dat een VvE uit tien eigenaren bestaat en dat zes van hen het dak willen vol leggen. De vier anderen voelen er niets voor, dus de vereiste tweederde meerderheid komt er niet. En ruzie in een VvE van deze omvang is extra vervelend – je komt elkaar altijd wel weer een keer tegen in het trappenhuis.
Daarom hebben Hoops en zijn collega een constructie bedacht die het mogelijk maakt dat de niet-investerende eigenaren later alsnog kunnen instappen. Aangezien deze mogelijkheid tot participeren altijd bestaat, verandert de rechtspositie van de eigenaren niet en is het niet nodig om de splitsingakte te wijzigen.
Ook hier gaat het om een gebruiksovereenkomst. Hoops: 'Het komt erop neer dat de nieuwkomers een bedrag betalen aan de mensen die al geïnvesteerd hebben; een bedrag dat aansluit bij de waarde van de zonne-energie die ze in de toekomst zullen krijgen. Dit creërt een dynamisch systeem. Het is ook mogelijk om weer uit te stappen en je investering terug te krijgen.' Ook voor deze situatie heeft Siewers een gratis 'open source'-model gemaakt: het 'ik doe later mee'-model.

Laadpalen elektrische auto

Als het aan de WMANL ligt, hebben appartementseigenaren die voor eigen rekening op hun privé- parkeerplaats een oplaadpunt voor een elektrische auto willen installeren, geen toestemming meer nodig van de VvE. Zij hebben slechts een meld- of notificatieplicht, en de VvE mag alleen weigeren als niet aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Bijvoorbeeld over het inschakelen van een erkende installateur. Ook het door de WMANL voorgestelde opstalrecht op de gemeenschappelijke delen maakt het plaatsen van laadpalen gemakkelijker.
Tijdens de consultatie over de vernieuwing van het appartementsrecht was er veel discussie over de brandveiligheid van elektrische auto's in met name parkeergarages. Siewers: 'Een van de oplossingen is om laadpalen exclusief te plaatsen op parkeerplaatsen dicht bij de ingang, zodat die goed bereikbaar zijn voor de brandweer. Maar dat is lastig in een appartementencomplex. Parkeerplaatsen zijn immers al toegewezen. Ruilen is lang niet altijd een optie, want welke eigenaar wil een ruime plek achterin inruilen voor een kleinere plek naast de ingang? Trouwens, ook dan komt weer wijziging van de splitsingsakte in beeld.' Volgens de laatste berichten gaat de AMvB over de notificatieplicht voor laadpalen in op 1 januari 2025. Maar de val van het kabinet kan dit natuurlijk weer op de lange baan schuiven.

Van het gas af

Sommige VvE's hebben een collectieve gasgestookte CV-ketel, in andere VvE's hebben de eigenaren ieder hun eigen warmtevoorziening. Voor deze laatste groep is de overstap naar een collectieve warmtepomp erg ingrijpend. Siewers: 'De investering is groot en eigenaren kunnen allerlei valide redenen hebben om "nee" te zeggen. Iemand heeft het geld niet, wil binnenkort verhuizen of is op leeftijd. Het is dus heel lastig om dan een tweederde meerderheid te halen.' Bovendien moet vaak de splitsingsakte worden gewijzigd. Hoops: 'Dat is het geval als de indeling van het appartementencomplex op de schop gaat, omdat ruimte moet worden geschapen voor de binnenunit, kabels en leidingen.' Bij WKO-installaties, die warmte uit de bodem halen, is er vaak een derde betrokken, de exploitant. 'Dan moeten er twee opstalrechten worden gevestigd: een voor de VvE en een onderopstalrecht voor de exploitant.' Zoals gezegd wil WMANL het mogelijk maken om opstalrechten te vestigen op gemeenschappelijke delen.