'De rentestand is flink opgelopen, dus oversluitingen zijn over en sluiten'
Rob Perlot nam in 2020 het notariskantoor in Apeldoorn over van de opvolger van zijn vader. Zijn kantoor, met inclusief hemzelf 5 medewerkers, draaide van meet af aan lekker en de omzet groeide gestaag. Perlot nam zelfs een pas afgestudeerd kandidaat-notaris in dienst om het werk aan te kunnen. Maar het afgelopen jaar had hij te kampen met een flink afgenomen omzet in hypotheek- en overdrachtsakten. 'Qua hypotheekakten schat ik dat we ongeveer 40 procent minder hebben omgezet, qua leveringsakten een procent of 30. Als je uitgaat van gemiddeld ongeveer 250 euro netto per akte, betekent dat natuurlijk best een behoorlijke inkomstendaling.'
Vervelend, maar nog niet dramatisch. 'Onroerend goed is voor ons kantoor belangrijk, maar onze praktijk is ook gericht op familierecht. En daar groeien we nog steeds, zij het licht. In ieder geval kan ik mijn medewerkers nog steeds aan het werk houden.' Voor Perlot is familierecht een werkveld waarmee hij de daling in hypotheek- en overdrachtsakten kan compenseren, althans voorlopig. 'Want het moet niet te lang duren, anders moet ik keuzes gaan maken. We kunnen ons bijvoorbeeld nog meer richten op familierecht dan we nu al doen en onze persoonlijke service nog verder verbeteren.'
Omzetverlies
Het verhaal van Perlot is exemplarisch voor talloze kleinere en middelgrote notariskantoren: het omzetverlies in onroerend goed wordt (deels) gecompenseerd door een groei in het familierecht. Het aantal opgemaakte testamenten steeg met 7 procent tot in totaal 343.221 en het aantal levenstestamenten met 15 procent tot 219.695 akten.
In 2023 werden volgens de meest recente cijfers van de KNB in totaal 177.655 minder akten afgegeven dan in 2022 (min 9 procent). Het aantal hypotheekakten daalde met 33 procent naar in totaal 285.330, het aantal overdrachtsakten met 26 procent naar in totaal 284.604. Uitgaande van een gemiddeld aktebedrag van 750 euro (een ruwe schatting) betekent dat een totaal omzetverlies op hypotheek- en overdrachtsakten van ruim 133 miljoen euro: een kleine 149.000 euro per notariskantoor. Hoewel deze cijfers globaal en indicatief zijn, laten ze wel zien dat er echt wat aan de hand is.
Overigens raakt het omzetverlies vooral kleinere en middelgrote notariskantoren. De echt grote jongens bedienen vooral de grootzakelijke markt, waar het probleem veel minder speelt. Bovendien zijn er grote verschillen per provincie. In Groningen, een provincie met een relatief kleine markt, daalde het aantal afgegeven hypotheekakten het sterkst: min 52 procent. Ook notariskantoren in andere kleinere provincies zagen een flinke daling: Flevoland min 47 procent, Friesland min 38 procent en Drenthe min 37 procent. In Zeeland daarentegen, vanouds ook een kleine markt, daalde het aantal hypotheekakten met ‘slechts’ 19 procent.
In de drie provincies met de grootste aantallen hypotheek- en overdrachtsakten (Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant) daalde het aantal hypotheekakten met respectievelijk 40, 32 en 31 procent. Ook Utrecht noteerde een sterke daling: min 39 procent. Op het gebied van overdrachtsakten was de daling in Flevoland met min 20 procent het grootst en in Zuid-Holland het kleinst: min 12 procent. Gemiddeld over het land genomen nam het aantal afgegeven hypotheekakten af met 37 procent en het aantal overdrachtsakten met 16 procent.
Minder kapitaal
Het verschil tussen de provincies laat zich moeilijk verklaren, zegt KNB-woordvoerder Hens Meengs. 'Misschien dat er in provincies als Groningen en Drenthe minder kapitaal beschikbaar is, waardoor mensen weinig financiële ruimte hebben om bij een rentestijging een extra hypotheek op te nemen om een verbouwing te betalen? Maar dat is echt nattevingerwerk.'
Het feit dat het aantal hypotheek- en overdrachtsakten over de hele linie sterk is gedaald, is volgens Meengs wel goed te verklaren: het is het directe gevolg van de gestegen rente in combinatie met een moeizame woningmarkt waar veel te weinig nieuwe woningen worden gebouwd. 'Normaal gesproken gaat 90 procent van de hypotheekakten gepaard met een overdrachtsakte. Maar omdat er minder huizen beschikbaar zijn, worden er ook minder woningen verkocht en dus minder overdrachtsakten afgesloten.' Hij vervolgt: 'Als mensen vanwege het slot op de huizenmarkt geen nieuwe woning kunnen vinden, besluiten ze vaak tot een verbouwing van hun bestaande huis. Dat konden ze tot voor kort makkelijk financieren met een extra hypotheek. Door de sterke rentestijging is die weg voor veel mensen afgesloten.'
Extreem lage rentestand
Dat ziet ook notaris Jan Janssens van het Groningse notariskantoor Bosscher Janssens notarissen. 'In de periode van die extreem lage rentestand heeft driekwart van Nederland zijn hypotheek overgesloten. Zelfs met een boete was dat heel voordelig. Inmiddels is de rentestand weer flink opgelopen. Oversluitingen zijn daardoor over en sluiten. Daar zijn wij in het Noorden niet uniek in. Maar waarom het aantal hypotheekakten hier het sterkst is afgenomen, zou ik niet durven zeggen.'
Ook zijn kantoor wordt geconfronteerd met de daling, maar gevolgen heeft dat niet. 'Wij kunnen al onze mensen aan het werk houden. Dat heeft er ook mee te maken dat wij onze focus al jaren vooral hebben op het familierecht. Dat is een goeie keuze geweest, want onze omzet op dit gebied is zodanig gestegen dat we er de daling in hypotheken volledig mee kunnen compenseren. Wij richten ons specifiek op het afhandelen van, vaak complexe, nalatenschappen. Daar zitten nu vier notarissen op. Zij en hun ondersteunende medewerkers hoeven zich niet te vervelen.'
Tijdelijke teruggang
Jean-Paul Bolhaar, voorzitter van de vereniging van Notariële Registergoed Specialisten (NRS), hoort van ‘concullega’s bij de koffiemachine’ ook over de teruglopende hypotheek- en overdrachtsakten. Maar hij ziet daarin juist een kans voor het notariaat. Want, voorspelt hij: die teruggang is tijdelijk.
'Nu zit de woningmarkt nog vast. Maar dat kan niet blijven duren. Mensen hebben een huis nodig, die 900.000 woningen komen er. Er zijn momenteel veel projecten in voorbereiding. Die kunnen nog niet uitgevoerd worden vanwege onder meer de ellenlange overheidsprocedures. Maar je zult zien dat ergens eind volgend jaar de bouwstroom op gang begint te komen. Met een hausse aan hypotheek- en overdrachtsakten als gevolg. Dan hebben we niet minder, maar meer mensen nodig in het notariaat. Niet alleen notarissen, maar ook goede juristen. En we moeten flink innoveren.'
Die innovatie ligt deels op het gebied van techniek, zoals het nieuwe platform voor data-uitwisseling BIM Legal, de doorbraak van de digitale akte – die het notariële proces kunnen versnellen – en de Stichting Zorgeloos Vastgoed waarin onder meer de KNB, makelaarsorganisatie NVM en het Kadaster werken aan eenvoudigere digitale communicatie in de vastgoedketen.
Bolhaar pleit voor een nieuwe manier van samenwerken en een herpositionering van het notariaat in deze keten. 'Notarissen zijn nu een radertje in het geheel van de keten. Maar we willen méér zijn. Bij de NRS willen we eerder in de keten een grotere rol nemen, waardoor processen sneller en efficiënter verlopen én we faalkosten in het vervolgtraject voorkomen. Wij zijn als notarissen dé partij die een centrale rol in de vastgoedketen kan en moet spelen. Die toekomstvisie hebben wij besproken tijdens het NRS-congres ‘Toekomst van het vastgoed. Vastgoed 3.0’. Het is dus helemaal niet erg dat het nu even wat minder gaat. Integendeel. De ruimte die ons dat biedt kunnen we gebruiken om onszelf te vernieuwen en het notariaat echt toekomstbestendig te maken.'