Casus
Erflater, geboren in 1947, verkoopt in het najaar van 2020 een winkel-/bedrijfsruimte met afzonderlijke bovenwoning aan koper, zijn financieel adviseur. Partijen willen het pand vooraf laten splitsen in twee afzonderlijke registergoederen. Koper zal een aanzienlijk deel van de koopsom schuldig blijven aan erflater. Koper is hypotheek- en verzekeringsadviseur en een zakelijke relatie van de notaris.
Koper verzoekt de notaris de splitsing, de koop- en leveringsakten en de leningsovereenkomsten te verzorgen, waarbij één pand als onderpand zal dienen. Omdat de termijn tot aan de jaarwisseling kort is, geeft koper opdracht voor een Groninger akte.
Half december 2020 mailt koper aan de notaris dat splitsing vóór de overdracht niet gaat lukken wegens een benodigde vergunning, zodat het ook niet mogelijk is om een van de verkochte panden onder te zetten. Daarom verzoekt koper om zijn eigen woning als onderpand op te nemen. Na de splitsing zullen partijen het onderpand weer wijzigen naar het aangekochte pand.
Op 20 december 2020 mailt de notaris een concept van de (Groninger) akte van levering aan koper, met het verzoek om zijn bericht door te zenden aan erflater, zodat erflater een en ander kan afstemmen met de hypotheekhouder. Op 28 december 2020 mailt de notaris het concept aan erflater. De akte passeert op 31 december 2020.
Begin februari 2021 gaan partijen de door de notaris opgestelde geldleningsovereenkomsten aan, met een looptijd van 20 jaar tegen 2,3 procent rente per jaar, met een positieve hypotheekverklaring. Erflater overlijdt op 9 februari 2022. Klaagster is executeur en enig erfgenaam.
De klacht
De notaris heeft erflater onvoldoende gewezen op de gevolgen en de risico’s van deze transactie. De geldleningsovereenkomsten hadden een looptijd van twintig jaar, terwijl erflater 73 jaar was en, zo bleek later, ziek. Erflater verkreeg slechts schijnzekerheid met de positieve hypotheekverklaring en de rente was niet marktconform. Gezien het feitelijke overwicht van koper had de notaris er voor moeten zorgen dat erflater een eigen adviseur kreeg.
Het verweer
De gehele transactie was al besproken tussen partijen en kwam niet uit zijn koker. De risico’s zijn met erflater persoonlijk besproken bij het passeren. De rente was marktconform en ook de looptijd was geenszins vreemd. Erflater was een vastgoedbelegger en werd dus geacht de nodige kennis van zaken te hebben.
Uitspraak: gegrond met oplegging van een maatregel
Het oordeel
Een overdracht middels een Groninger akte behoeft extra aandacht en uitleg aan partijen, vooral nu de conceptakte volledig is gebaseerd op instructies van koper. De notaris mailde het concept van de leveringsakte op 20 december 2020 aan koper, maar pas op 28 december 2020 rechtstreeks aan erflater, zonder toelichting.
De notaris heeft in zijn dossier geen verdere correspondentie tussen hem en erflater heeft aangetroffen. De volledige Belehrung moest dus nog plaatsvinden tijdens het passeren van de akte. Anders dan de notaris ter zitting stelde, was er enkel sprake van een positieve hypotheekverklaring, die erflater geen enkele zekerheid bood bij bijvoorbeeld een faillissement van koper.
De rente was niet zonder meer marktconform voor een onderhandse geldlening. De wijziging van onderpand kon negatieve gevolgen voor erflater hebben aangezien het oorspronkelijke onderpand onbelast was en de eigen woning van koper al volledig verhypothekeerd was. De stelling dat erflater een vastgoedbelegger was, volgt de kamer niet. De notaris baseert zijn stelling op het klaagschrift en dus niet op zijn eigen onderzoek.
De notariskamer legt de maatregel schorsing voor 1 week op
Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, 21 november 2023, ECLI:NL:TNORARL:2023:47
Opmerking
Al bij aanvang van het dossier had de notaris moeten beseffen dat hier geen sprake was van een gelijk speelveld en al helemaal niet van een standaardtransactie. Daar komt nog bij dat koper een zakelijke relatie van de notaris was. Het is juist de taak van de notaris (en een belangrijk bestaansrecht van het notariaat) om de zwakke partij te beschermen.