De onteigeningsakte
Het notariaat heeft er onder de Omgevingswet een nieuwe taak bij: het opstellen en passeren van een onteigeningsakte. Wat is dat voor akte en hoe ver gaat de onderzoeksplicht van de notaris bij de controle van de aangebrachte bewijstukken?
Wat voor akte is de onteigeningsakte en wie ondertekent deze?
De onteigeningsakte is een (bijzondere) proces-verbaalakte. Normaal tekenen alleen de notaris en eventuele getuigen zo’n akte, maar in dit geval wordt de akte ook ondertekend door de onteigenaar. Degene die wordt onteigend, dient niet te ondertekenen.
Aan welke vereisten moet zijn voldaan om een onteigeningsakte te mogen passeren? En hoever gaat de onderzoeksplicht van de notaris bij het beoordelen van de aangebrachte bewijsstukken?
Voordat de notaris kan overgaan tot het passeren van de onteigeningsakte, moet er sprake zijn van een:
- onherroepelijke onteigeningsbeschikking;
- onherroepelijk besluit ter uitvoering waarvan de onteigening nodig is; en
- bewijs van betaling van de voorlopige of overeengekomen schadeloosstelling.
De onderzoeksplicht van de notaris gaat hier niet zo ver dat hij de aangebrachte bewijsstukken inhoudelijk moet beoordelen. Het is de verantwoordelijkheid van de onteigenaar om de noodzakelijke documenten aan de notaris te leveren.
Uiterlijk binnen twee maanden nadat is voldaan aan de drie genoemde vereisten, moet de onteigenaar bij de notaris een verzoek indienen om de onteigeningsakte op te stellen. Wat moet de notaris doen als deze termijn wordt overschreden?
De notaris mag het verzoek tot het opmaken en passeren van de onteigeningsakte dan niet meer in ontvangst nemen. De onteigeningsprocedure moet opnieuw worden doorlopen.
Voorkeursrechten en de Omgevingswetverklaring
De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is op 1 januari komen te vervallen. De regels over het voorkeursrecht uit de Wvg zijn overgegaan naar de Omgevingswet. Hierdoor is bijvoorbeeld de Wvg-verklaring, die de notaris onder een akte tot vervreemding (bijvoorbeeld een akte van levering of een akte van uitgifte erfpacht) stelt, vervangen door een Omgevingswetverklaring. Daarnaast zijn voorkeursrechtbeschikkingen beter kenbaar.
Wanneer treedt een voorkeursrecht in werking onder de Omgevingswet?
Onder de Wvg trad de voorkeursrechtbeschikking in werking de dag na dagtekening in de Staatscourant. Dat zorgde voor risico’s in de notariële praktijk: de notaris kon er onder de Wvg niet voor instaan dat er geen levering plaatsvond in strijd met een voorkeursrecht, terwijl hij daarover wel een verklaring moest afleggen. De nieuwe regeling komt dan ook tegemoet aan een jarenlang gevoerd pleidooi van de KNB. In de Omgevingswet is de inwerkingtreding van een voorkeursrecht gekoppeld aan het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Om te beoordelen of er sprake is van een voorkeursrecht onder de Omgevingswet, kan de notaris volstaan met het raadplegen van deze openbare registers.
Recherches onder de Omgevingswet
Door de Omgevingswet is de registratie van een aantal overheidsbesluiten verhuisd vanuit de Basisregistratie Kadaster (BRK) naar het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Welke gevolgen heeft dat bijvoorbeeld voor de notariële recherches?
Welke overheidsbesluiten verhuizen vanuit de BRK naar het DSO en zijn dus niet meer te raadplegen via de BRK?
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn provinciale monumenten niet meer te raadplegen via de BRK, maar via het DSO. Dit geldt ook voor op grond van de Wet ruimtelijke ordening ingeschreven exploitatieplannen. Gemeentelijke monumenten maken dezelfde overstap, maar hier geldt een overgangstermijn: deze kunnen nog tot 1 januari 2032 zichtbaar zijn bij kadastrale recherches. Rijksmonumenten blijven raadpleegbaar via de BRK.
Kunnen gemeentelijke en provinciale monumenten eenvoudig worden gesignaleerd in het DSO?
Provinciale en gemeentelijke monumenten worden onder de Omgevingswet aangeduid als functieaanduiding binnen een omgevingsplan en niet meer als ‘bijzondere last of beperking’ (artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek). Het is goed mogelijk dat zo’n functieaanduiding uitsluitend te vinden is door daar gericht op te zoeken in het omgevingsplan. Bestuursorganen zijn namelijk niet verplicht functieaanduidingen op objectniveau te registreren. Het zoeken op dit soort beperkingen neemt daardoor niet alleen meer tijd in beslag, maar de KNB voorziet ook een verslechtering van de informatiepositie van de consument. Voorheen konden notarissen tijdens recherches in de BRK namelijk direct op perceelniveau zien of er sprake was van een dergelijke beperking.
Moet de notaris naast de kadastrale recherches in de BRK verplicht het DSO raadplegen?
Alleen in bijzondere omstandigheden moet de notaris het DSO raadplegen, aldus de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Dit betekent bijvoorbeeld dat nader onderzoek noodzakelijk is, als de notaris twijfelt of het verkochte – in afwijking van wat daarover is vermeld in de koopovereenkomst – een gemeentelijk of provinciaal monument kan zijn. De notaris moet hierover het gesprek aangaan met partijen en via het DSO het omgevingsplan raadplegen.
Tijdens het passeren blijkt dat de koper geen onderzoek heeft gedaan in het DSO. Kan de notaris dan dienstweigeren?
Als tijdens het passeren blijkt dat de koper geen onderzoek heeft gedaan in het DSO, vormt dat geen reden voor de notaris om zijn dienst te weigeren. Dienstweigering is ook niet aan de orde als blijkt dat het verkochte onder het omgevingsplan toch bijvoorbeeld een functieaanduiding als gemeentelijk of provinciaal monument heeft en de koper aangeeft hier geen weet van te hebben.
Wilt u meer weten over de Omgevingswet of staat uw vraag er niet bij? Kijk dan op NotarisNet.