Casus
Klager heeft de kandidaat-notaris gemaild dat er is afgesproken om een projectontwikkelaar 300.000 euro te lenen. Bij zekerheidsstelling staat vermeld: 'Door u in te vullen.' De kandidaat-notaris mailt vervolgens een concept van een akte van geldlening waarin een zogenoemde positieve/ negatieve hypotheekverklaring is opgenomen. In de akte is de bv schuldenaar en staat de bestuurder in privé borg. Vervolgens heeft de kandidaat-notaris een akte van levering gepasseerd, waarbij de in de bv aanwezige registergoederen geleverd zijn aan een bv van de zoon van de projectontwikkelaar. De schuldenaar-bv is door een turboliquidatie ontbonden. De rechtbank heeft bij vonnis bepaald dat de schuldenaar- bv nog bestaat en de bestuurder en de bv zijn veroordeeld om de geldlening terug te betalen. De rechtbank heeft de vorderingen tegen de zoon en zijn onderneming afgewezen, omdat klagers 'bij het verstrekken van de lening genoegen hebben genomen met een in feite waardeloze zekerheid'. Tegen het vonnis van de rechtbank is hoger beroep ingesteld.
De klacht
De kandidaat-notaris heeft klagers niet goed geïnformeerd over de omschreven zekerheden; de gestelde zekerheden waren van verbintenisrechtelijke aard; de onroerende goederen waren 'tot de nok toe' hypothecair bezwaard; klagers waren juridische leken en het uitgeleende bedrag was bestemd voor hun pensioen. De kandidaat- notaris had zijn ministerie moeten weigeren bij de akte van levering tussen de onderneming van de projectontwikkelaar en zijn zoon, omdat hij op de hoogte was van het beding dat de onroerende goederen niet overgedragen mochten worden aan een derde zonder toestemming van klagers.
Het verweer
Een hypotheekverklaring is niet hetzelfde als een hypotheekrecht en de kandidaatnotaris had geen reden om aan te nemen dat klagers dit niet begrepen. De klagers zijn geen particulieren zonder relevante kennis van financiering, notariële akten en/of zekerheden en zij waren op de hoogte van de reeds gevestigde hypotheekrechten. De akte is uitgebreid met klagers doorgenomen; ze stonden niet al na tien minuten buiten. Als klagers het niet hadden begrepen, hadden zij vragen moeten stellen of juridisch advies inwinnen.
De kandidaat-notaris had geen mogelijkheid om dienst te weigeren bij de akte van levering. De klagers konden zich nog beroepen op de borgstelling van de bestuurder in privé. Een spoedige verkoop was van belang vanwege de aangezegde executoriale verkoop van de onroerende goederen. Het recht van de klagers was niet sterker dan het recht op levering aan de onderneming van zoon.
Uitspraak: gegrond met oplegging van een maatregel
Het oordeel
De kamer is van oordeel dat de kandidaatnotaris steeds lijkt te zijn uitgegaan van veronderstellingen, zonder die te verifiëren bij klagers. De klagers verklaren 'geen particulieren te zijn met relevante kennis van financiering, notariële akten en/of zekerheden' en hebben geen idee wat een 'pos/neg-verklaring' is.
Het uitgeleende bedrag was bestemd voor hun pensioen en zij hadden verwacht dat de kandidaat-notaris de zekerheid voor hen nader zou vormgeven zoals gevraagd in de mail. Over de invulling van de zekerheid is echter niet met klagers gesproken, maar de schuldenaar heeft aan de kandidaat-notaris meegedeeld wat die 'zekerheid' moest worden. De kandidaatnotaris heeft uit de mededelingen van de schuldenaar afgeleid dat er sprake was van gelijkwaardige partijen. Er is geen gedegen onderzoek gedaan naar de voorbelasting van de onroerende goederen en de kandidaat-notaris heeft de klagers niet 'belehrt' over de gevolgen van de akte. Hij heeft zijn oren volledig laten hangen naar de wensen van de schuldenaar.
Ook bij de levering is de kandidaat-notaris volledig afgegaan op wat de schuldenaar hem heeft opgedragen.
Dat er sprake zou zijn van een aangezegde executoriale verkoop kan niet worden vastgesteld. De levering vond veertien dagen plaats na het tekenen van de geldleningsovereenkomst. De kamer vindt dat de kandidaat-notaris dienst had moeten weigeren. De klachtonderdelen zijn gegrond.
De kamer legt de maatregel ontzegging van de waarnemingsbevoegdheid voor de duur van zes weken op.
Kamer voor het notariaat Amsterdam 11 april 2024, ECLI:NL:TNORAMS:2024:9