Schadevergoeding
Ik kom hierop vanwege een recent arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden over grondspeculatie (ECLI:NL:GHARL:2024:4079 van 18 juni 2024), te vergelijken met een gokspel in het casino. In verband met de speculatieve handel in landbouwgrond door een cliënte en haar partner (samen: appellanten) wordt een notaris civielrechtelijk aangesproken tot schadevergoeding op grond van schending van diens zorg- en waarschuwingsplicht.
Het arrest is lezenswaardig en verplicht leesvoer voor iedere (kandidaat-)notaris. Net als de tuchtuitspraak van de Kamer voor het Notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:TNORARL:2019:64 van 15 november 2019) in een vergelijkbare kwestie die leidde tot het uit het ambt zetten van de notaris (de uitspraak is in hoger beroep in stand is gebleven).
Piketpalen
Het hof slaat diverse piketpalen over de omvang van de zorg- en waarschuwingsplicht van de notaris. In deze zaak ging het om de aankoop van landbouwgrond, waarbij kopers hoopten op een toekomstige bestemmingswijziging en een (forse) waardestijging. Zij namen dus een gok, net als mijn vrienden en ik als we naar het casino gaan. Uit de aantekeningen van de behandeling van de tuchtzaak bij de notariskamer blijkt dat de betrokken notaris de transacties zelf ook vergeleek met een casinospel.
Appellanten wisten dat ze een gok namen. Zij waren daar door de verkopende partij over geïnformeerd. En in standaardbewoordingen ook door de notaris. Deze beriep zich onder meer op de telefoongesprekken die hij had gevoerd met een van de appellanten. Twaalf, volgens de notaris, maar uit de stukken blijkt dat het er slechts acht waren, aldus het Hof.
Geen adequaat bewijs
Belangrijker is dat de notaris heeft nagelaten om vast te leggen wat er telefonisch is besproken. Daardoor kon hij geen adequaat bewijs leveren van de waarschuwingen die hij zou hebben afgeven. Mede daarom stelt het Hof dat niet kan worden aangenomen dat de notaris en diens kantoor ‘in 2016 in enig persoonlijk contact appellante actief en uitgebreid hebben gewezen op de speculatieve kenmerken van de aankopen en de daaraan verbonden (financiële) risico’s en zich ervan hebben vergewist dat appellante ten volle begreep waaraan zij zeer grote bedragen uitgaf.’
De zaak krijgt nu een vervolg in een schadestaatprocedure, waarin ruim 13 miljoen euro wordt geclaimd. Het hof heeft beslist dat de notaris en diens kantoor moeten opdraaien voor 55 procent van de uiteindelijk te bepalen schade (het overige deel wordt in het kader van eigen schuld aan appellanten toegerekend). Daartegenover staat de opbrengst van 67 transporten inzake 91 percelen landbouwgrond. Voor deze opbrengst had de notaris niet louter akten mogen passeren, maar ook eerste hulp bij grondspeculatie moeten verlenen.