Casus
In februari 2022 deed het Bureau Financieel Toezicht onderzoek naar drie dossiers. Dit resulteerde in maart 2023 in een definitief onderzoeksrapport. Dossier 1 betrof de levering van een woonhuis voor 160.000 euro. Het ging om een onderhandse verkoop ter voorkoming van een gedwongen executieverkoop. In het pand werd een wietplantage geëxploiteerd. Verkoper zat in detentie, zodat rechtstreeks contact met hem niet mogelijk was. Kopers waren de zus van verkoper en haar partner. Kopers leenden een deel van de koopprijs van familie. Deze lening was opeisbaar na verkoop van de woning. De getaxeerde marktwaarde bedroeg 420.000 euro en de vermoedelijke verkoopopbrengst bij executieveiling was 325.000 euro. De WOZ-waarde was 399.000 euro. Het registergoed is op 15 april 2021 doorverkocht voor 450.000 euro. Dossiers 2 en 3 betroffen de levering A-B en B-C van een registergoed waarop een benzinestation is gerealiseerd. De klacht over deze dossiers is ongegrond verklaard en blijft buiten deze bespreking.
De klacht
De notaris heeft verzuimd:
1. meer onderzoek te doen naar de realiteit van de koopsom en de herkomst van de financiële middelen;
2 (verscherpt) cliëntenonderzoek te doen omdat er sprake was van een ‘zakelijke relatie op afstand’, wat een risicofactor is.
3. melding te doen van een ongebruikelijke transactie bij de FIU;
4. cliënten voldoende te belehren. Er blijkt niet uit het dossier dat aan de verkoper een concept van de akte is verzonden, en evenmin dat verkoper en kopers tijdig voor het verlijden van de akte de gelegenheid hebben gekregen om van de inhoud van de akte kennis te nemen
Het verweer
De koopprijs was reëel vanwege de zeer slechte staat, de langdurige leegstand en de bedoeling om de woning binnen de familie te houden. De verklaring over de herkomst van de eigen middelen was niet onaannemelijk gezien het arbeidsverleden van verkoper. Het bestaan van de geldlening is geverifieerd. Er was geen sprake van een zakelijke relatie op afstand. Partijen werden vertegenwoordigd door een advocaat, met wie veelvuldig en rechtstreeks contact is geweest.
Uitspraak: gegrond met oplegging van een maatregel
Het oordeel
1. Opvallend was dat de koopprijs bijna gelijk was aan de schuld van verkoper aan de bank en dat deze veel lager was dan de taxatiewaarde en de vermoedelijke executieopbrengst. Daarnaast golden als relevante omstandigheden dat de kopers familie van de verkoper waren, zodat er een belang was om de koopprijs zo laag mogelijk te houden, dat verkoper in detentie zat en dat zowel verkoper als kopers dezelfde advocaat hadden. Bovendien zat verkoper in detentie omdat in zijn huis een wietplantage was aangetroffen. De notaris had moeten beseffen dat de verkoper mogelijk vermogen aan verhaal door justitie wilde onttrekken. Verder was de looptijd van de lening afhankelijk van de periode waarbinnen de geldnemer de woning had doorverkocht. Hieruit had de notaris kunnen afleiden dat kopers van plan waren het pand door te verkopen, wat ook is gebeurd. De notaris heeft erkend dat hij meer vragen had moeten stellen naar de betreffende bepaling in de leningsovereenkomst. Gelet op deze combinatie van factoren had de notaris veel meer kritische vragen moeten stellen over de realiteit van de koopsom en de herkomst van de financiële middelen van de kopers dan hij heeft gedaan, vanwege het risico op witwassen en fraude.
2. De notaris heeft de verkoper voorafgaand aan de verkoop niet gesproken, omdat hij in detentie zat. Ook de kopers heeft de notaris niet persoonlijk gesproken. Er is alleen contact geweest tussen de notaris en de advocaat. Dat deze transactie zich in coronatijd afspeelde en er een harde lockdown gold, is geen goed verweer. De notaris had op een andere manier contact kunnen zoeken met partijen, bijvoorbeeld door hen telefonisch te benaderen of hen in cc mee te nemen in het e-mailverkeer met de advocaat.
3. De combinatie van subjectieve indicatoren had voor de notaris aanleiding moeten zijn om melding van een ongebruikelijke transactie te doen.
4. De notaris heeft alleen contact gehad met de advocaat. De genoemde omstandigheden brachten mee dat de notaris contact had moeten zoeken met partijen. Aangezien de notaris zich er niet van heeft vergewist of partijen zelf een conceptakte hadden ontvangen, heeft hij niet kunnen vaststellen of partijen de gevolgen van de akte hebben begrepen en konden overzien.
De kamer legt de maatregel berisping op.
Kamer voor het notariaat Den Haag 12 juni 2024, ECLI:NL:TNORDHA:2024:9
Opmerking
De poortwachtersfunctie vraagt veel van notarissen. Het is echter niet iets wat zij er gratis bij moeten doen: ze kunnen de kosten van compliance doorberekenen aan de cliënt. Compliance is dan ook een belangrijk onderdeel van de notariële business. Het gaat hierbij om strakke procedures. Als die daadwerkelijk worden nageleefd, dan kan het niet gebeuren dat een overdracht plaatsvindt voor een fractie van de getaxeerde dan wel WOZ-waarde. Een veelgehoorde klacht van notarissen is dat zij slechts beschikken over een ‘klappertjespistool’. Maar dit mag geen excuus zijn om zelfs de eenvoudigste recherche – die via internet – niet uit te voeren. Een notaris moet ten minste op de hoogte zijn van algemeen kenbare gegevens en meer in het bijzonder van wat er in zijn eigen regio gebeurt