Casus
Klaagster is eigenaar van een bedrijfsgebouw dat ontwikkeld gaat worden tot een multifunctioneel gebouw. De notaris heeft de akte van splitsing in appartementsrechten gepasseerd. In deze akte is ten behoeve van klaagster een opstalrecht voor zonnepanelen gevestigd. Een deel van de appartementsrechten is verkocht en geleverd. Vervolgens heeft de notaris de akte van splitsing in appartementsrechten en vestiging opstalrecht zonnepanelen tweemaal gerectificeerd. Het opstalrecht van klaagster is gewijzigd in een opstalrecht ten behoeve van de toekomstige verkrijger(s) van een van de appartementsrechten. Vervolgens is een ander deel van de appartementsrechten verkocht. Een half jaar later informeerde een kandidaat-notaris klaagster dat het opstalrecht door de rectificatie onjuist was gevestigd en dat ze deze fout wilden oplossen.
De klacht
De notaris heeft zijn zorgplicht geschonden:
- door zonder volmacht en zonder informatie voor- en achteraf een akte van rectificatie op te stellen en te passeren;
- door een opstalrecht te vestigen voor (toekomstige) eigenaren van de appartementsrechten in plaats van een opstalrecht voor klaagster. Klaagster lijdt hierdoor schade;
- door te weinig actie te ondernemen om de door hem gemaakte fout op te lossen en zich niet coöperatief op te stellen bij de schadeafwikkeling.
Het verweer
De notaris erkent zonder volmacht en zonder voorafgaande kennisgeving de akte inhoudelijk onjuist te hebben gerectificeerd. De betreffende akte is opgemaakt door een medewerker van het notariskantoor omdat de dossierbehandelaar op vakantie was.
Uitspraak: gegrond met oplegging van een maatregel
Het oordeel
De notaris is verantwoordelijk voor de inhoud en juistheid van de akte. De notaris heeft ten onrechte te veel geleund op zijn medewerker die de akte van rectificatie heeft opgesteld. Hij heeft de juistheid van de inhoud van de akte onvoldoende gecontroleerd en daarmee zijn zorgplicht geschonden.
De notaris heeft meteen zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar ingeschakeld en verschillende pogingen gedaan zijn fout te herstellen. Hij kan de fout echter niet eenzijdig rechttrekken en heeft medewerking van partijen nodig. Deze partijen zijn in een impasse geraakt. De verzekeraar heeft geprobeerd deze impasse te doorbreken met een financieel voorstel dat klaagster niet heeft geaccepteerd. De notaris heeft zich voldoende oplossingsgericht opgesteld en voldoende initiatieven ontplooid om de gemaakte fout te herstellen. Het kan de notaris niet worden verweten dat de verzekeraar niet zonder meer meegaat in de schadeclaim. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
De kamer legt de maatregel berisping op.
Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 12 juli 2024, ECLI:NL:TNORDHA:2024:15
Opmerking
Geef akten van rectificaties de tijd en juridische aandacht die ze verdienen. Laat ze bij voorkeur opstellen door de behandelaar van de oorspronkelijke akte om zo de rectificatie in de context te plaatsen van de gehele akte en controleer als notaris de inhoud van de akte. Laat een rectificatie geen ondergeschoven kindje zijn.