Casus
In april 2022 verzoekt JM, juridisch medewerker bij een gemeente, de notaris om een akte van levering op te stellen van een perceel grond van 499 vierkante meter voor 35.000 euro aan koopster. Zij wil daar volgens het conceptkoopcontract een sociale ontmoetingsplek creëren, die elders verdwijnt door woningbouw. Begin mei ontvangt het notariskantoor de door de manager vastgoed ondertekende koopovereenkomst (levering uiterlijk 31 mei) en in september stuurt het kantoor een ontwerpakte met volmacht. Eind oktober mailt JM dat de verkoopsom in overleg met het college is verlaagd naar 15.000 euro. Hij voegt de door de manager getekende volmacht met een kleurenkopie van zijn paspoort bij.
Het notariskantoor vraagt of er nog een collegebesluit volgt, want anders zou de nieuwe koopsom in de volmacht moeten staan. Het kantoor stuurt een gewijzigde volmacht die ook door de manager getekend wordt. Eind november passeert de notaris de leveringsakte. De man van de koopster heeft dezelfde achternaam als JM. Per 1 april 2023 treedt JM uit dienst. Begin februari 2024 doet de gemeente aangifte van valsheid in geschrifte en oplichting door JM. De koopster werkt mee aan teruglevering.
De klacht
De notaris had nader onderzoek moeten doen naar de volgende omstandigheden:
- de hoogte van de koopsom voor het perceel grond met een woonbestemming was onrealistisch laag;
- er waren geen collegebesluiten;
- de handtekening van de manager stemde niet overeen met zijn handtekening op de volmacht en is ‘geplakt’ op de koopovereenkomst;
- volgens de koopovereenkomst moest de levering uiterlijk op 31 mei 2022 plaatsvinden.
Het verweer
'Tegen dit soort fraudes is geen kruid gewassen', aldus de notaris. Er was geen aanleiding om haar medewerking aan het passeren van de akte van levering te weigeren, gezien de volgende omstandigheden:
- JM was al meer dan tien jaar werkzaam bij de gemeente;
- de notaris is vaker betrokken bij een levering met een sociale doelstelling;
- gezien het beoogde gebruik was de lage koopprijs geen reden tot argwaan;
- de e-mailberichten van JM waren afkomstig van zijn werkaccount;
- de koopovereenkomst bevatte geen afwijkingen en bevatte ook het logo van de gemeente;
- de hoogte en aanpassing van de koopsom waren verklaarbaar vanwege het sociale karakter en de gestegen plankosten;
- JM stuurde tweemaal een volmacht van zijn afdelingsmanager, die bevoegd was om de koopovereenkomst te sluiten en de levering te laten plaatsvinden;
- JM stuurde een kleurenkopie van het paspoort van de volmachtgever;
- online is gecontroleerd of de functies van JM en de manager overeenkwamen met wat in de stukken stond.
Uitspraak: gegrond met oplegging van een maatregel
Het oordeel
De volgende omstandigheden hadden bij de notaris tot alertheid moeten leiden:
- de gemeente was geen vaste klant van de notaris;
- de gemeente verzocht een klein notariskantoor in een andere gemeente om een akte te passeren;
- de notaris kende de gemeente, JM, de manager en de koper niet;
- 499 vierkante meter is geen 'snippergroen';
- de aanvankelijke koopprijs was al laag en werd nog verder verlaagd;
- er is ondanks twee verzoeken van het kantoor geen collegebesluit getoond;
- de overdracht zou volgens de koopovereenkomst uiterlijk 31 mei 2022 plaatsvinden en kwam opeens in een stroomversnelling na de e-mail van het kantoor van 1 november 2022, waarin verzocht werd om een afschrift van het collegebesluit.
De notaris had de gemeente moeten vragen naar de reden om de akte door haar te laten passeren. Zij heeft te gemakkelijk aangenomen dat haar sociale inslag de reden was.
De notaris heeft zich niet volledig en nauwkeurig vergewist van de bevoegdheid van de manager en heeft alleen contact gehad met JM. De notaris mocht geen genoegen nemen met de mededeling van JM dat het collegebesluit niet tijdig beschikbaar was.
Aangezien voor legalisatie van een handtekening geen wets- of beroepsregel geldt, hebben notarissen een zekere beleidsvrijheid, maar dit doen zij wel op eigen risico. De notaris had ook moeten opmerken dat de koper dezelfde achternaam heeft als JM. Bekendheid met deze moeder/zoon-relatie had aanleiding moeten zijn tot nader onderzoek.
De notaris toonde inzicht en heeft haar kantoorbeleid aangepast. De kamer acht desondanks de maatregel van berisping passend en geboden.
De notariskamer legt de maatregel berisping op.
Kamer voor het Notariaat Amsterdam 24 april 2025, ECLI:NL:TNORAMS:2025:6
Opmerking
Volgens de betrokken notaris is er geen kruid gewassen tegen dit soort fraude, maar de 'kruidentuin' van het notariaat biedt wel degelijk bescherming. Houd je aan de beroepsregels en blijf altijd alert.